Urbanisme. Le CESE déplore le recours abusif aux dérogations

Le Conseil économique, social et environnemental (CESE) a émis un avis sur les dérogations en matière d’urbanisme faisant suite à une saisine de la Chambre des représentants en février.

Les dérogations d’urbanisme désignent des autorisations accordées pour des projets qui ne sont pas prévus dans les documents d’urbanisme sur une zone déterminée.

Mises en pratique dans les années 1970 et réglementées par un ensemble de circulaires, elles ont pu avoir pour avantage, de l’avis du CESE, d’introduire de la souplesse et de la transparence dans les instructions de projet d’investissement soumis à l’examen des comités d’urbanisme et ainsi débloquer de nombreux projets d’investissements.

La contribution à la création de richesses et d’emplois reste à démontrer

Seulement voilà, le CESE pointe du doigt l’absence d’évaluation de leur impact économique.

Même si les projets d’investissement bénéficiant de dérogations entre 2003 et 2013 ont affiché un montant d’investissement prévisionnel de 583 MMDH, la création potentielle de 304.080 emplois et la construction autorisée de plus de 250.400 unités de logement, le taux de réalisation de ces projets reste non mesuré de manière fiable (moins de 50% selon les estimations).

Ce taux de réalisation ne permet pas d’évaluer précisément la contribution effective des dérogations à la création de richesses et d’emplois.

Le CESE relève cependant certains chiffres qui laissent à penser que ces investissements auraient pu être plus profitables au développement économique et environnemental.

Entre 2003 et 2013, 13.222 projets ont été traités par la Commission d’instruction des demandes de dérogation, soit 110 projets en moyenne par mois pour un taux d’acceptation de 58%. Or plus de 50% de ces dérogations ont été sollicitées par le secteur immobilier, contre 25% au profit dessecteurs productifs industriel et touristique à plus haute valeur ajoutée.

Le dézonage d’espaces publics s’est fait au profit de promoteurs privés

Ces mesures dérogatoires auraient sur la période 2003-2010 engendré certaines dérives, notamment la spéculation foncière, la réalisation d’autres projets sur les terrains réservés aux équipements publics et sur les terrains à haut potentiel agricole.

Le rapport souligne notamment la reconversion d’une superficie totale de 900 ha dédiée initialement à des installations d’utilité publique dont 420h d’espaces verts en planchers cessibles.

Une circulaire adoptée en 2010 visait à mieux encadrer le recours aux dérogations en excluant les terrains destinés aux équipements publics, aux espaces verts, aux voies d’aménagement, aux périmètres irrigués, aux zones inondables ou à risques et aux zones à protéger.

Mais de l’avis du CESE, le recours systématique à ces pratiques révèle la faiblesse des documents d’urbanisme et expose les régulateurs aux « risques liés aux intérêts et enjeux qui se rattachent au processus d’urbanisation».

Le Conseil en relève certains :

-des risques de discontinuités et d’incohérences spatiales liées à un mode de production urbain localisé ;

-des risques de surexploitation des équipements et de réduction des espaces publics au profit de plus-values privées, créant ainsi une forme d’injustice sociale.

Il faut limiter le recours aux dérogations

Le Conseil, reconnaissant la dérogation comme un outil complémentaire aux documents d’urbanisme, recommande d’en rendre le recours marginal en adoptant un système de planification urbaine qui réponde à une triple logique de maitrise, de souplesse et de transparence.

Concrètement, l’instance conseille l’accélération des projets de loi en cours portant sur les documents d’urbanisme, le contrôle des infractions en matière d’urbanisme, la définition des critères de recevabilité des demandes de dérogations ainsi que l’institution d’une commission centrale pour se prononcer sur les projets d’investissement d’envergure.

Par ailleurs, il recommande de mettre en place un code de l’urbanisme qui mettrait en cohérence les politiques sectorielles d’aménagement urbain. Il s’agit également de prévoir des mécanismes de financement de l’urbanisation en vue de faciliter la mise en œuvre des documents d’urbanisme et éviter le sous-équipement des villes.

La constitution d’un fonds public de préfinancement avec un mécanisme de remboursement par les bénéficiaires de projets  permettrait de lancer des projets d’infrastructures d’intérêt général à investissements lourds.

Enfin, le Conseil recommande de rendre effective la disposition législative permettant le partage de la plus-value générée par l’urbanisme entre l’Etat et les propriétaires fonciers relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique et à l’occupation temporaire.

Haro sur les faveurs accordées au secteur immobilier

Il semblerait que les dérogations d’urbanisme ne soient pas le seul « cadeau » accordé au secteur immobilier par les services publics.

En sus des dérogations d’urbanisme, les dérogations fiscales au profit du secteur pèsent lourd dans le budget d’Etat puisque pour 2014, ces faveurs fiscales cumulaient à 6,6MMDH soit 18% de l’ensemble des dépenses fiscales assumées par le Trésor.

C’est en tout cas ce que relève le projet de loi de Finances de 2015 en son préambule. Ces dérogations qui répondent à certains objectifs notamment « favoriser l’accès au logement » représentent néanmoins une charge budgétaire importante supportée en dernier ressort par le contribuable.

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