Les dations atteignent 11 MMDH dans le secteur bancaire et vont encore augmenter

Plus de 11 MMDH, c’est le poids des dations dans le secteur bancaire. Il s'agit du volume actuel, car de nouvelles dations sont en négociation, a appris Médias 24 de sources sûres. Dans quelques semaines, le montant global se situera entre 13 et 14 MMDH au minimum. Ceci sans compter les dations relatives à la dette privée, telles que l'opération Chwiter (projet de logement social) entre la CDG et Alliances.

Ce moyen de paiement, qui consiste en le remboursement d’une dette par une prestation ou un bien différent de celui qui a été initialement dû, vise à pallier l’insolvabilité des entreprises. Le fléau concerne tout particulièrement les sociétés immobilières, qui ont pâti de difficultés financières ces dernières années.

Si Addoha affirme n’y avoir jamais eu recours sans que nous ayons pu recouper cette affirmation de sources indépendantes, Alliances Développement Immobilier a, pour sa part, fait des dations un axe majeur de son plan de restructuration.

En 2016, Alliances a également utilisé ce moyen afin de s’acquitter de sa dette privée: En mars dernier, la société a cédé son projet résidentiel Chwiter se trouvant à proximité de Marrakech à la CDG, pour se libérer d’une dette d’un montant d’1 MMDH.

Les dations suscitent de nombreuses autres questions. Par exemple, à Casablanca ou à Marrakech, on a vu des dizaines d'hectares de terrains acquis à l'extérieur du périmètre urbain à des prix très bas par des sociétés immobilières; puis changer de vocation sous le prétexte d'un programme de logement social; avant d'être cédées en dation à des banques à des prix incomparablement plus élevés.

La détermination du prix de reprise en dation est effectuée généralement sur la base de la moyenne de trois expertises différentes et indépendantes, les experts étant choisis par la banque. Le prix correspond donc à celui du marché. Mais il soulève un problème éthique, car le prix a été survalorisé par une décision administrative relative à la vocation initiale du terrain, sous promesse de réaliser des logements sociaux, ce qui n'a pas été fait.

Lhassane Benhalima, directeur de la supervision bancaire à Bank Al Maghrib, nous affirme qu’une loi est en passe d’être élaborée afin de créer le cadre juridique propice à la pratique: "Nous ne voulons pas que les banques deviennent des agences immobilières", martèle-t-il. Selon lui, cette nouvelle loi est en mesure d’assurer que la pratique n’envahisse pas la profession bancaire et de protéger le secteur bancaire. Parmi les mesures proposées, l’instauration d’un ratio réglementaire des dations par rapport aux fonds propres, qu’il ne faudra pas dépasser.

La pratique des dations en paiement est tellement répandue que certaines banques ont créée des filiales spécialisées dans la gestion du patrimoine immobilier acquis via les dations. Ces filiales à vocation immobilière ont l'immense mérite d'éviter aux banques de payer les frais d'enregistrement!! (au total, 7% d'économies sur la valeur du bien).

Sur cet aspect, notre interlocuteur nous affirme que la création de filiales dans ce sens permettra d’externaliser l’activité et d’en faire un bon relais pour l’activité de titrisation. M.Benhalima évoque à cet effet l’exemple des OPCI (Organismes de placement collectif immobilier): "Les dations peuvent justement constituer un véritable levier pour le développement de l’activité de ces organismes", continue notre interlocuteur.

Et la vente à réméré?

Outre les dations, les entreprises ont généralement recours à des ventes à réméré, non pas pour se libérer de leurs dettes mais plutôt pour atténuer leur endettement, en se finançant autrement que par la dette bancaire ou par la dette privée.

En effet, la vente à réméré (ou la vente avec faculté de rachat) est, telle qu’elle est définie dans l’article 585 du Code des obligations et des contrats, "celle par laquelle l’acheteur s’oblige, après la vente parfaite, à restituer la chose au vendeur contre remboursement du prix".  

Cette faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant trois ans et si elle a été stipulée pour un délai plus long, elle est réduite à ce terme. Au moment du rachat, le vendeur qui use du pacte de rachat ne peut rentrer en possession de la chose vendue qu’après avoir remboursé le prix qu’il a touché, ainsi que les impenses utiles qui ont augmenté la valeur du bien.  

Globalement, la vente à réméré équivaut, indirectement, à un crédit gratuit. C’est une autre forme de financement, visant à éviter le surendettement via les banques ou la dette privée. L’acheteur, en contrepartie, bénéficie du droit d’usage du bien en question et bénéficie ainsi de ses fruits. 

Selon des sources sûres, le gouvernement envisage de légiférer sur les ventes à réméré, pour mieux les encadrer.

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