Contrat Mourabaha Immobilier. Mode d’emploi et obligations contractuelles

"Dans la pratique, le processus d’un contrat Mourabaha immobilière est le suivant. Le client s’adresse à la banque en lui désignant le bien qu’il veut acquérir. Ensuite, c’est à elle d’aller acheter cet actif auprès du vendeur pour le céder à travers le contrat Mourabaha à son client". C’est de cette manière, assez simple, que nous explique Abdessamad Issami, le président du directoire de Umnia Bank, le mode d’emploi d’un contrat Mourabaha.

Une explication qui rejoint mot pour mot celle que le Comité Charia pour la Finance Participative a précisée dans son avis adressé à la Banque Centrale. Les Oulémas ont apporté un éclairage sur d’autres points déterminants à travers un modèle des conditions générales et particulières du contrat.

Le Comité Charia pour la Finance Participative ajoute aussi que le contrat doit mentionner un nombre important d’informations relatives au bien. Il s’agit du prix que la banque a payé pour acheter l’actif et des charges y afférent doivent aussi être détaillées. Il y a bien évidemment toute la partie concernant la Mourabaha, avec un échéancier bien précis. Les membres du comité précisent aussi qu’une assurance Takafoul doit accompagner le contrat Mourabaha.

Dans le cas d’un contrat Mourabaha pour l’acquisition d’un bien immobilier, le client a le droit de demander un remboursement anticipé partiel ou global. Auquel cas, l’établissement bancaire est libre d’accorder ou pas à son client un escompte ou rabais. L’acquéreur ne peut, de son côté, rien exiger mais la banque n’appliquera aucune pénalité, contrairement à la finance conventionnelle. Si c’est un remboursement partiel, le Comité explique qu’il ne doit pas être inférieur à 10% du montant restant dû.

"La Mourabaha est une opération de vente et non pas un crédit avec un taux d’intérêt comme dans le cas des banques conventionnelles. La réduction du prix de vente n’est pas prévue, parce que le calcul ne se fait pas sur la base d’un taux d’intérêt mais plus sur une marge étalé sur la durée du contrat", explique à Médias24 Mohammed Boulif expert en finance participative.

Ce qui veut dire que si la banque décide de faire un geste pour son client, ça sera au détriment des bénéfices qu’elle aurait pu gagner dans l’opération. D’ailleurs, la marge que va dégager la banque sur le contrat Mourabaha peut être négociée entre les parties prenantes. Le Comité Charia pour la Finance Participative explique que les bénéfices de la banque doivent être affichés sur le contrat conclu avec le client.

"Généralement, les banques vont demander que le client hypothèque le bien qui a fait l’objet du contrat Mourabaha", ajoute Mohammed Boulif.

La banque détient, pour rappel, le bien avant de le revendre à son client sur la base du contrat de la Mourabaha établi entre les parties prenantes. "Dans le cas d’une Mourabaha Immobilière, le transfert de propriété entre la banque et le client se fait à la conclusion du contrat", précise Abdessamad Issami. Les modalités d’enregistrement peuvent prendre quelques semaines, voire même quelques mois, mais le client est propriétaire du bien une fois que les contrats sont signés.

Par ailleurs, le contrat impose à l’acheteur de respecter les dispositions légales, notamment celles relatives aux textes fiscaux en vigueur. Il sera donc tenu de payer pendant toute la durée de la Mourabaha, tous les impôts et taxes en vigueur ou qui viendraient à être créés.

La banque impose aussi à son client d’entretenir les lieux en bon père de famille en les maintenant en bon état, effectuer les réparations nécessaires et prendre en charge intégralement tous ces frais. L’acquéreur doit aussi avertir sa banque de toutes dégradations et grosses réparations pouvant porter préjudice au bien. Il devra informer immédiatement de tous les faits ou évènements susceptibles d’affecter la valeur de l’actif qui fait l’objet de la Mourabaha.

Si l’acheteur cesse de payer les mensualités durant trois mois, la banque est dans le droit de lui réclamer le montant restant dû. L’établissement participatif se réserve aussi le droit de demander à son client une réparation suite au retard cumulé.