Immobilier résidentiel. Les ventes de l’ancien reculent de 26% au T2-2025

Le marché de l’immobilier résidentiel au Maroc traverse une période complexe. Selon les statistiques de Bank Al-Maghrib relatives à l’Indice des prix des actifs immobiliers pour le deuxième trimestre 2025, le marché de l’immobilier de deuxième main a montré des signes d’essoufflement.

Au T2-2025, les transactions/ventes de l’immobilier résidentiel ont chuté de 25,9% en glissement annuel, traduisant une contraction nette de la demande. Derrière ce recul global, les sous-segments affichent toutefois des trajectoires différenciées. D'une part, les appartements et les maisons ont affiché des baisses respectives de 17,1% et 26,9% des ventes.

Les ventes de villas font exception, avec une hausse de 11,4% en glissement annuelÀ l’inverse, les villas surprennent par une dynamique positive. Les transactions progressent de 11,4% sur 12 mois glissants, tandis que les prix gagnent 1,6%.

Rabat constitue la seule grande ville à afficher une progression, avec une hausse de 8,2% des ventes. C’est une exception notable dans un contexte national de repli. Casablanca, au contraire, illustre le ralentissement le plus marqué. Les transactions résidentielles y chutent de 13,8%.

Marrakech se place dans une situation intermédiaire. Les ventes y reculent légèrement de 0,5%, ce qui suggère un repli sans effondrement, un marché qui résiste encore grâce à la diversité de sa demande (locale et touristique). Tanger est en revanche la ville la plus affectée. Les transactions résidentielles s’effondrent de 19,2%.

Alors, qu’est-ce qui explique une telle baisse des ventes sur le marché de seconde main ?

Le basculement vers le neuf fragilise l’ancien

Contacté par Médias24 sur le même sujet, un agent immobilier insiste d’abord sur la nécessité de relativiser la portée du ralentissement observé. "Je ne vois aucune raison de parler d’un problème structurel. C’est avant tout un phénomène conjoncturel", souligne-t-il.

Pour lui, en ciblant le neuf, les aides au logement créent un biais qui pénalise le marché de l’ancien. "Il y a un élément important qu’on oublie souvent. Le dispositif d’aide au logement cible le neuf. Autrement dit, les ménages orientent leur demande vers ce segment, ce qui laisse mécaniquement l’ancien en retrait. Cette dynamique de transfert de la demande explique pourquoi le résidentiel ancien paraît plus faible", explique notre interlocuteur.

"Il faut se méfier d’une lecture trop immédiate. Ce qui est observé actuellement relève de la respiration habituelle du marché. Avec un peu de recul, on constate que le T2-2025 n’est pas forcément annonciateur d’une tendance lourde. C’est pourquoi je préfère qualifier la situation actuelle de simple repli conjoncturel plutôt que structurel", ajoute-t-il.

Il convient de rappeler que les statistiques de Bank Al-Maghrib ne portent que sur l’immobilier ancien. Pour les ventes de logements neufs, elles ne sont centralisées ni publiées par aucun organe officiel. Dès lors, pour vérifier l’hypothèse selon laquelle le basculement vers le neuf affaiblit l’ancien, il serait nécessaire d’examiner de près la situation du marché du neuf.

Un simple basculement vers le neuf ou une crise plus profonde ?

Un professionnel du secteur va plus loin et estime que la situation est plus grave que ne le laissent entendre les statistiques de la Banque centrale. Selon lui, la crise actuelle ne saurait être réduite à un simple repli conjoncturel.

"La réalité du marché est plus inquiétante que ce que montrent les statistiques officielles de Bank Al-Maghrib. Les chiffres traduisent un ralentissement, certes, mais ils ne reflètent pas toute la réalité", indique-t-il.Même si une partie de la demande se tourne vers le neuf, ce segment reste lui aussi en pleine criseNotre interlocuteur admet que le basculement de la demande vers le neuf explique en partie la baisse des ventes dans l’ancien. Mais il souligne que cette explication reste insuffisante, car le marché du neuf traverse lui aussi des difficultés. Selon lui, le véritable enjeu réside dans l’inflation persistante des coûts de production.

"Le basculement de la demande vers le neuf, stimulé par les aides au logement, n’explique qu’en partie le phénomène. L'aide ne concerne que les logements de moins de 800.000 DH et reste donc insuffisante pour rendre compte de la situation dans son ensemble. D’autant que le neuf traverse lui aussi une période difficile. L’absence de statistiques en temps réel peut laisser croire que la baisse de la demande sur l’ancien se reporte vers le neuf, mais ce n’est pas le cas", explique notre interlocuteur.

"En réalité, les coûts de production sont devenus le véritable problème du secteur. L’énergie, les matériaux, la main-d’œuvre, tout a renchéri. Même le foncier atteint aujourd’hui des niveaux que je qualifierais d’illogiques. On se retrouve ainsi avec une offre excédant la demande, mais à des prix tellement élevés que le pouvoir d’achat des ménages et le niveau des salaires ne permettent plus à la demande de suivre", poursuit-il.

Selon notre source, les promoteurs sont écrasés par un empilement de taxes qui alourdit encore les charges. "À cela s’ajoute une pression fiscale qui pèse lourdement sur les promoteurs et renchérit mécaniquement le produit final. Nous avons besoin d’une étude sérieuse pour mesurer précisément l’impact de cette fiscalité sur les coûts finaux. Les taxes sont nombreuses et partout", précise-t-il.

Il met aussi en avant l’effet des lenteurs administratives, qui transforment un projet censé durer un an en un chantier de trois ans, gonflant les coûts de financement et alourdissant les prix pour l’acquéreur final.

"Un promoteur qui contracte un crédit pour un projet initialement prévu sur un an peut, à cause des lenteurs administratives, se retrouver à livrer en trois ans. Ces retards allongent la durée d’exposition au crédit et entraînent des charges financières supplémentaires, ce qui renchérit le coût de revient. Ce surcoût pèse sur l’ensemble de la chaîne et tend à se répercuter sur le consommateur", conclut-il.

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