Foncier : le gouvernement restructure les opérations de lotissement et de morcellement

Réuni le jeudi 2 octobre, le Conseil de gouvernement a examiné et adopté le projet de loi n° 34.21 modifiant et complétant la loi n° 25.90 relative aux lotissements, groupements résidentiels et morcellement.

Avant son adoption, les grandes lignes de ce projet ont été présentées par Fatima Ezzahra El Mansouri, ministre de l’Aménagement du territoire national, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville. Ce nouveau texte s’inscrit dans la mise en œuvre des recommandations conclues lors du dernier Dialogue national sur l’urbanisme et l’habitat.

"Les lotissements immobiliers, en tant que mécanisme de planification urbaine opérationnelle, représentent une traduction concrète des exigences et options contenues dans divers documents d'urbanisme. Il est donc nécessaire de trouver des solutions appropriées pour surmonter les contraintes et les difficultés rencontrées dans ce domaine", a précisé un communiqué du ministère. 

Très attendue par les professionnels du secteur, cette réforme compte répondre à certaines difficultés et ambiguïtés entravant, d’une part, l’investissement dans les secteurs de construction et de promotion immobilière et, d’autre part, qui nuisent au développement urbain harmonieux.

C'est un projet de loi qui peine à voir le jour, plusieurs tentatives de réformes antérieures n’ont pas abouti.

Défauts et limites des pratiques de lotissement et de morcellement au Maroc

Le dernier diagnostic établi par le ministère a mis en lumière plusieurs obstacles majeurs entravant la bonne réalisation des projets de lotissement et de morcellement.

Le problème le plus concret concerne l'impact sur le paysage urbain, causé par le nombre considérable de lotissements dont les travaux restent inachevés au-delà des délais fixés. Cela crée des quartiers sans fonction urbaine claire, augmentant par ailleurs le coût des interventions futures nécessaires pour limiter les répercussions négatives.

L'insuffisance du délai initial de trois (3) ans pour l'achèvement de tous les travaux d'équipement est régulièrement pointée du doigt par les professionnels. Cette contrainte est aggravée par le fait que la législation ne tient pas compte des cas d'arrêt forcé des travaux pour des raisons échappant à la volonté du lotisseur, le pénalisant lourdement.

Sur le plan des instruments du suivi, la loi actuelle présente des lacunes notables : elle ne prévoit aucune garantie au profit de la commune pour imposer la réparation des défauts dans l'année suivant la réception provisoire. De plus, il n'existe aucun mécanisme obligeant le lotisseur à procéder à la réception définitive des travaux, ce qui empêche la vérification finale de l'état des voiries et des réseaux par la commune.

Des imprécisions persistent encore, notamment l'absence de date limite pour la déclaration de fin des travaux, le manque de clarification de l'autorité responsable de convoquer la commission de réception provisoire, ainsi que l'absence de dispositions spécifiques pour la restructuration des lotissements non réglementaires et pour les projets dont les travaux d’équipement sont réalisés progressivement (cf. chapitre IV de la loi 25.90).

Les nouvelles dispositions de la loi n° 34.21 modifiant et complétant la loi 25.90

La prochaine réforme, établie sur le diagnostic des imperfections actuelles, devra s'attaquer en priorité aux problèmes de délais. La nouvelle loi propose d'abord de prolonger le délai d'expiration de l'autorisation de lotir de trois à cinq ans, offrant plus de marge aux promoteurs.

Les projets de lotissement dont le délai légal n'est pas encore expiré pourront bénéficier du délai restant pour s'aligner sur cette nouvelle durée maximale de cinq ans.

Afin de spécifier clairement les responsabilités et d'assurer le suivi des travaux, la nouvelle loi vient structurer la procédure de réception. Elle confie au président du conseil communal le rôle essentiel de convoquer la commission de réception provisoire et définitive des travaux dans un délai fixe.

Pour garantir que cette démarche soit menée à bien, elle prévoit une mesure de dernier recours : le wali ou le gouverneur pourra exercer son pouvoir de substitution en cas de défaillance du président du conseil communal à convoquer la commission.

La loi clarifie également le processus d'intégration des équipements (voirie, réseaux et espaces verts non bâtis) au domaine public de la commune en rendant obligatoire la signature d'un procès-verbal d'incorporation par le lotisseur et le président du conseil communal dès la réception provisoire.

Afin de garantir que le lotisseur respecte ses engagements, la nouvelle réforme permettra de traiter les défauts pouvant apparaître dans le lotissement immobilier dans un délai d'un an après la réception provisoire des travaux d'équipement, en obligeant le lotisseur à fournir une garantie financière dont le montant sera fixé par voie réglementaire.

La loi modifiée élargira le champ des actes juridiques nécessaires à la cession des propriétés immobilières en incluant, outre la vente, les contrats de bail et de donation…

De nouveaux changements concerneront l'autorisation de morcellement. Ils incluront notamment des dispositions applicables en cas de recours à la justice pour la demande de division d'un bien immobilier.

Également, la réforme prévoit la création d'une commission technique, composée de représentants de la commune, de la préfecture ou de la province, et de l'agence urbaine. Cette commission étudiera les demandes d'attestation administrative que le président du conseil communal délivre pour certifier que l'opération de cession, de location ou de partage ne tombe pas sous le coup de la loi 25.90 (cf. articles 35, 58 et 61 de ladite loi).

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