De la carte au terrain : que cache un plan d’aménagement urbain ?

Depuis quelques semaines, un projet refait surface et anime les conversations. Il s’agit du projet de l’avenue Royale à Casablanca. Ce projet, vieux de près de 40 ans, a été ressuscité et va transformer le visage de la capitale économique.

Par ailleurs, des grandes villes connaissent des actualisations de leur plan d'aménagement, comme c'est le cas au Maârif à Casablanca, à Marrakech Ouest au niveau de la ville ocre ou encore à Rabat.

C'est l'occasion d'expliquer ce que sont les plans d'aménagement ainsi que les étapes nécessaires à leur mise en place. Médias24 avec son partenaire Yakeey vous donnent tous les éléments pour devenir incollable sur le sujet.

L’urbanisme des villes est défini par la vision stratégique suivie par l’aménagement des territoires. Le tout est concrétisé par les plans d’aménagement qui sont de véritables instruments de planification stratégique qui traduisent la vision d’urbanisme à l’échelle locale.

Dans les communes urbaines, les plans d’aménagement permettent de définir les règles d’urbanisme d’un territoire donné afin d’aménager un espace avec cohérence et vision.

Parmi les spécificités du plan d’aménagement, il permet de projeter le développement d’un territoire sur une durée moyenne (10 ans en général) et de fixer les grandes orientations d’occupation du sol (zones d’habitat, activités économiques, zones vertes, infrastructures, patrimoine à protéger, etc.).

Leur principale force : ces plans sont garants de la cohérence territoriale en assurant la coordination entre les besoins en logements, services publics, voirie, transport, environnement et attractivité économique.

Un plan d’aménagement, pourquoi faire ?

Le plan d’aménagement définit les zoning, les usages permis et interdits, les règles de constructibilité et d’équipements.

Chaque zone est assortie d’un règlement (hauteur des bâtiments, densité, alignement, retraits, usages permis ou interdits). Ces règles garantissent un développement ordonné, évitent l’anarchie et favorisent l’harmonie architecturale et fonctionnelle.

Ce plan est un outil de gouvernance qui sert de référence obligatoire pour la délivrance des autorisations (construire, lotir, aménager). Il devient alors un outil de régulation entre les acteurs publics et privés.

Le plan d’aménagement est souvent publié par arrondissement pour les grandes villes et suit un processus qui alterne études techniques, concertation institutionnelle, participation citoyenne (enquête publique), puis validation officielle.

Comment se prépare un plan d’aménagement ?

Le plan d’aménagement est élaboré à l’initiative de l’autorité gouvernementale chargée de l’urbanisme (actuellement le ministère de l’Aménagement du territoire national, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la ville), en concertation avec les collectivités territoriales (communes).

Par la suite, des études sont lancées pour le diagnostic du territoire, l’analyse de la situation actuelle et des besoins d’équipements, la coordination avec les services concernés (eau, énergie, environnement, agriculture, patrimoine, etc.).

À ce stade, il faut élaborer un projet de plan qui comprend un rapport explicatif (orientations, justifications, choix techniques), des pièces graphiques (zonage, voirie, réserves pour équipements, zones constructibles, espaces verts, etc.) et un règlement fixant les règles de constructibilité et d’usage du sol par zone.

Ce projet est ensuite étudié par la commission locale d’urbanisme regroupant les services concernés pour l'examiner, formuler des observations et demander des ajustements.

L’étape d’après consiste à soumettre le projet à l’enquête publique pendant 1 mois. Lors de cette étape, les citoyens, les entreprises et les administrations peuvent formuler des réclamations et des observations.

Un rapport d’enquête est ensuite établi et examiné par la commission compétente qui peut parfois faire des modifications sur certaines zones afin de tenir compte de réclamations qui seraient justifiées.

Prenons comme exemple un terrain grevé par un équipement et qui serait reconduit avec la même classification pour le nouveau plan d’aménagement : il peut faire l’objet d’une réclamation du propriétaire.

Quand les remarques retenues ont été intégrées, le plan d’aménagement est transmis au Conseil communal pour adoption. Ensuite, il est approuvé par arrêté du Gouverneur (pour les communes rurales) ou par décision du ministre de l’Urbanisme (pour les grandes villes ou zones stratégiques).

L’approbation confère au plan son statut officiel : il s’impose aux particuliers, aux collectivités et à l’administration.

Enfin, le plan est publié au Bulletin officiel et devient opposable : toute demande d’autorisation de construire, lotir, ou aménager doit s’y conformer et la déclaration d’utilité publique est déclarée pour 10 ans.

Comment obtenir l’information urbanistique de votre propriété ?

Les particuliers ont deux choix possibles. Opter pour la note de renseignements, si vous avez un terrain ou une villa. Ce document peut être demandé auprès de l’agence urbaine. Il s'agit d’un papier officiel qui peut vous donner tous les renseignements sur l’urbanisme en vigueur sur votre bien immobilier.

Il faut toujours vérifier que le document que vous avez en votre possession soit récent (moins de 6 mois) et tienne compte du plan d’aménagement en vigueur.

Les plans d’aménagement sont généralement actualisé tous les dix ans.

La note de renseignement va inclure un extrait du plan d’aménagement et vous donner toutes les règles d’urbanisme applicables à votre bien : hauteur des constructions, recul à respecter, usage admis et interdit, coefficient d’occupation du sol, etc.

Dans le cas où vous avez acheté un lot de terrain dans un lotissement, vous êtes contraint de respecter le cahier des charges du lotissement qui vous détaillera tous les éléments urbanistiques nécessaires.

Quelques termes à connaître

Le COS est le coefficient d’occupation du sol qui va définir le nombre de m² que vous pouvez construire sur votre terrain.

Le CUS est le coefficient d’utilisation du sol qui va définir l’emprise du bâtiment sur votre terrain, un peu comme une empreinte.

Le COS tient compte de la hauteur des constructions et permet d’avoir le nombre de m² constructibles.

Yakeey.com & Guide immobilier de Médias24