Comment estimer un bien immobilier

Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, connaître la valeur réelle d’un bien permet de prendre des décisions éclairées, d’éviter les erreurs et de sécuriser une transaction. Médias24 et son partenaire spécialiste de l’immobilier Yakeey vous donnent les clés pour estimer efficacement un bien immobilier.

L’estimation immobilière consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien, c’est-à-dire le prix auquel il pourrait être vendu sur le marché à un instant donné. Ceci rentre dans le cadre de conditions normales de concurrence et suite à une période de commercialisation où toutes les parties ont agi en toute connaissance de cause et sans pression, excluant donc d’éventuelles ventes forcées pour des raisons financières par exemple.

L’estimation est loin d’être une science exacte. Dans les faits, il s’agit d’une évaluation basée sur des données du marché immobilier avec des méthodes reconnues et en recourant à l’expertise d’un professionnel. La valeur du marché fluctue avec le temps et prend en considération les changements du marché immobilier et de la conjoncture.

Pourquoi estimer une maison ou un appartement

Plusieurs cas se dessinent pour estimer un bien immobilier : déterminer un prix réaliste et cohérent avec le marché lors de la vente d’un bien. Dans le cas d’un achat, il s’agit de vérifier si le prix demandé est juste et cohérent par rapport au marché. Dans le cas d’une succession, l’estimation sert à partager équitablement un patrimoine entre les héritiers. Lors d’un divorce ou une séparation, cela permet de répartir la valeur des biens communs. S’il s’agit d’une donation, l’estimation permet d’établir la valeur à déclarer à l’administration fiscale. Si c’est dans le cadre d’un emprunt bancaire, cela sert de base à la demande de financement, ou dans le cas d’une assurance pour ajuster le montant de la couverture.

Pour évaluer un appartement ou une villa, la méthode idéale utilisée est celle de la comparaison directe. Cette dernière consiste à comparer le bien faisant l’objet de l’expertise à des transactions récentes sur des actifs similaires du même secteur géographique. La difficulté principale de cette méthode est d’obtenir toutes les informations relatives aux transactions récentes observées sur le marché.

Le prix au mètre carré est ensuite ajusté en fonction des avantages ou des inconvénients du bien par rapport aux comparables.

L'impact sur la valeur

La localisation du bien immobilier, l’état général de l’immeuble et du bien immobilier, son année de construction, ses caractéristiques intrinsèques, sa surface et la qualité des prestations ont un impact sur la valeur.

Une estimation immobilière peut être réalisée par un agent immobilier, un notaire ou un topographe. Pour le moment, il n’existe pas de réglementation au Maroc pour réguler la profession. Mais, il existe des normes professionnelles internationales qui fixent les standards, et harmonisent les méthodes et les approches, notamment la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Les experts accrédités par cette dernière maitrisent le métier, sont formés en continu et disposent d’une éthique irréprochable.

Comment mener une mission d’expertise

Quand l’expert est sélectionné, il collecte les éléments relatifs à l’actif, puis procède généralement à sa visite afin d’établir le rapport d’évaluation. Il existe également des solutions entièrement digitales, appelés AVM (automated Valuation Model). Cette dernière est une estimation automatisée basée sur des algorithmes, totalement indépendante, dont le calcul repose sur les transactions comparables pertinentes et récentes pour estimer la valeur de marché de l’actif.

Dans ce cas, la data doit être abondante et riche pour permettre aux algorithmes de fixer une valeur de marché en fonction des caractéristiques déclarées pour le bien expertisé. Yakeey propose un service d’estimation instantanée fiable et online sur sa plateforme yakeey.com. Yakeey bénéficie, de manière exclusive, d’une grande base de transactions enregistrées par les notaires du Maroc dans l'exercice de leurs fonctions professionnelles. Ces données ont été mises à la disposition de Yakeey grâce à un partenariat stratégique conclu entre Yakeey et le Conseil national de l'Ordre des notaires.

L’estimation d’un bien doit s’appuyer sur des méthodes fiables et une connaissance précise du marché local. Bien estimer son logement, c’est se donner les moyens de vendre au bon prix, d’acheter en toute confiance et de prendre des décisions patrimoniales éclairées.

Pourquoi la mise en vente au bon prix est cruciale

La mise en vente au bon prix est un élément essentiel pour une transaction réussie. En effet, afin de vendre efficacement un bien immobilier dans un délai raisonnable, il doit être mis en vente au prix du marché.

A noter qu’un bien surévalué attire moins d’acheteurs potentiels. Les personnes qui recherchent activement un logement ont souvent une bonne connaissance des prix du marché et ne s’attardent pas sur des annonces hors budget.

D’ailleurs, après un certain temps sans offres, le vendeur sera souvent contraint de revoir son prix à la baisse. Or, une baisse tardive peut être contre-productive, car elle renforce l’image d’un bien “invendable”.

Même si un acheteur intéressé se manifeste, il aura tendance à négocier fortement en voyant que le bien ne se vend pas rapidement. Résultat : un prix final souvent inférieur à ce qu’il aurait été si le bien avait été affiché correctement dès le début.
Plus la vente traîne, plus le propriétaire continue à payer des charges (taxe foncière, copropriété, entretien, prêt immobilier éventuel). Ces coûts cumulés peuvent représenter une perte (coût de détention).

Yakeey.com & Guide immobilier de Médias24