A l’image du dernier trimestre de l’année 2020, le premier de l’année 2021 aura été peu dynamique sur le marché de l’immobilier de bureau. En décembre dernier, des acteurs de ce segment de l’immobilier nous expliquaient en effet que la reprise tant escomptée n’avait pas eu lieu. Quatre mois plus tard, la tendance est toujours la même : "Très lente, très molle", résume William Simoncelli, directeur et fondateur de l’agence Carré Immobilier, joint par Médias24.

"La crise sanitaire a eu un effet plus ou moins accélérateur : décélérateur sur le front de la demande, mais accélérateur sur celui des besoins. Le besoin, c’est ce qu’une société recherche profondément ; la demande, c’est le moment où elle exprime ce besoin. Certaines sociétés ont notamment besoin de changer de locaux, mais elles n’en font pas pour autant la demande", explique William Simoncelli.

Quand demande il y a, les entreprises réclament des surfaces plus petites : soit parce que, frappées par la crise, elles ont licencié ; soit parce que le télétravail a quasiment vidé leurs locaux. "Les entreprises veulent comprimer des surfaces devenues trop grandes, même lorsque les salariés sont en télétravail ou qu’ils sont physiquement éloignés les uns des autres pour respecter les règles de distanciation. Les superficies demandées varient désormais entre 150 et 400 m², avec une moyenne comprise entre 200 et 300 m², contre 500 m² lors du premier trimestre 2020", observe encore William Simoncelli.

Des marges de manœuvres limitées à cause des engagements contractuels

La tendance est effectivement à la réduction des surfaces, confirme Amine Maktoum, directeur général du cabinet de conseil en immobilier Blocks : "Les sociétés impactées par la crise ont dû licencier et redimensionnent désormais leurs locaux en privilégiant les espaces plus petits, avec des superficies réduites de moitié, voire plus, par rapport à ce qu’elles avaient auparavant."

A l’image de son confrère, Amine Maktoum constate que le besoin est bien là mais que la demande ne suit pas forcément : "Ce besoin intervient souvent alors que le bail n’est pas encore arrivé à terme. Certains bailleurs sont flexibles mais d’autres le sont moins ; les entreprises ne peuvent donc pas quitter les locaux quand elles le souhaitent. Sur ces trois premiers mois, les signatures de nouveaux baux n’ont pas été nombreuses ; la volonté des entreprises est bien là mais elle peine à se concrétiser. La crise sanitaire n’étant pas derrière nous, il faut dire aussi qu’elles n’ont pas encore suffisamment de visibilité pour se décider."

A contrario, William Simoncelli constate que la renégociation des baux occupe désormais une bonne partie de ses activités, "alors qu’avant, cette demande n’atteignait pas 10% de nos missions globales. Nous sommes effectivement sollicités par des entreprises qui veulent renégocier leurs baux pour avoir moins de surface ou pour diminuer les loyers".

Pour d’autres entreprises, la crise a au contraire été un tremplin à leurs activités. C’est le cas des sociétés spécialisées dans la robotique, l’ingénierie et le matériel informatique et, de façon générale, le digital. "Celles-ci manifestent leur volonté de changer de locaux, mais pour plus grand. Elles ont notamment besoin de plus d’espaces de stockage et de bureaux ; les superficies qu’elles demandent s’inscrivent donc à la hausse", remarque Amine Maktoum.

Des espaces de travail mieux aménagés

Un autre type de demande a également émergé : le réaménagement des espaces de travail. "Les entreprises veulent remettre leurs locaux à niveau en termes d’aération et de climatisation, mais aussi en termes de recherche de bien-être et de confort pour les collaborateurs. Selon un sondage que nous avons récemment effectué, 54% des répondants ont fait part de leur volonté de changer leurs locaux pour des raisons liées au confort et au bien-être des salariés, contre 28% pour impulser une nouvelle dynamique, 9% pour entrer dans l’ère de la tech et 9% également pour gagner des mètres carrés", indique William Simoncelli.

"Les espaces de travail deviennent de plus en plus stratégiques", analyse de son côté Jaouad El Asri, directeur général de l’agence immobilière Business Realties. "Désormais, toute la façon de gérer l’espace de travail est en train de changer, particulièrement dans les filiales marocaines des multinationales. Des entreprises en cherchent d’autres qui puissent occuper une partie de leur plateau. Certaines sont carrément sorties de leurs locaux trop grands alors même qu’elles venaient de les aménager. Elles n’ont pas amorti leurs investissements et repartent sur des bureaux plus petits. D’autres encore commandent de nouvelles stratégies de lieu de travail : elles veulent revoir leur façon de travailler en réorganisant les ressources humaines, les directions opérationnelles, l’organisation du travail, et en standardisant les espaces de travail afin que les salariés ne soient plus affiliés à des places ou à des bureaux attitrés. Elles privilégient ainsi le hot desking : chacun vient et s’installe où il le souhaite. C’est donc toute une réorganisation des espaces qui se profile."

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