Logements subventionnés : le point avec la FNPI sur le blocage des discussions avec l’État

Le gouvernement, en concertation avec les promoteurs immobiliers, travaille sur un nouveau mécanisme d'aide au logement. Un mécanisme qui adresse l'aide directement aux acquéreurs, au lieu de l'ancien système qui accordait des avantages aux promoteurs.

Si le principe est acté et validé par tous, les modalités de l'aide font l'objet de divergences, notamment en ce qui concerne la valeur des biens, comme nous le rapportions précédemment. Le projet de loi de finances devait justement entériner cette aide.

Deux niveaux d’aide

Deux niveaux d’aide ont été définis. En premier lieu, pour les ménages à revenus modestes. Ces derniers pourront acquérir un appartement social dont le prix sera plafonné à 300.000 dirhams TTC. En second lieu, pour les familles de la classe moyenne. Celles-ci pourront acquérir un logement qui sera vendu à 600.000 dirhams au maximum.

Selon le ministre délégué, il faudra cependant attendre quelques jours pour connaître “les détails concernant le montant de l’aide, ses conditions et les modalités pour en bénéficier, qui seront déterminés dans un décret sur lequel se penche le ministère de l’Économie et des finances”.

Selon Mustapha Allali, vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), la confirmation ministérielle d’un prix TTC de 300.000 dirhams pour les logements sociaux ne permettra pas à la FNPI de dégager le moindre bénéfice, en raison du cahier des charges coûteux imposé par l’État.

“Le blocage persiste toujours”

“300.000 dirhams, c’est presque le même prix de vente que celui de l’ancien programme, qui était de 290.000 dirhams TTC, à la différence que l'Etat nous remboursait les 40.000 dirhams de TVA et que nous pouvions dégager une petite marge de bénéfices”, rappelle Mustapha Allali. Or cela ne sera plus possible si les promoteurs doivent s’acquitter en sus des taxes (TVA, enregistrement, conservation foncière...), estime-t-il.

Sur la base de la forte inflation qui a impacté tous les intrants (fer, ciment…) nécessaires à la construction de ces logements, Mustapha Allali avance qu’à moins de construire à perte, il est impossible de conserver le même prix de vente, qui devrait être d’au moins 360.000 DH, selon la FNPI.

“Partant du fait que Ssi Lekjaâ a confirmé le prix de 300.000 dirhams et que nous n’avons eu aucun retour, le blocage persiste toujours”, résume Mustapha Allali. Il affirme ne voir “aucune rentabilité” dans ce programme, sauf pour les promoteurs ayant acquis une réserve foncière importante lorsque les prix étaient plus bas.

“Le même problème risque de se poser pour les logements à 600.000 DH”

Selon notre source, le même problème risque de se poser si le cahier des charges des logements à 600.000 dirhams, réservés aux classes moyennes, est trop contraignant en termes de coûts de construction (matériaux imposés, superficie minimale ou maximale, énergie renouvelable…).

D’après le promoteur, pour éviter un éventuel blocage du même type, à savoir un manque de rentabilité pour les promoteurs concernés, la FNPI propose que ces logements aient un prix de vente au mètre carré sans plafond ni plancher du métrage.

“Plutôt que de nous imposer de construire des appartements d’une superficie de 50 ou 60 mètres carrés, les promoteurs seront libres de choisir de construire des logements de 35 ou 40 mètres carrés, dont le prix de départ pourra être de 210.000 ou 220.000 dirhams. Cela permettra aux jeunes couples qui ne peuvent pas se permettre d’acheter un F3 de commencer par un studio de 35 mètres carrés, puis de le revendre plus tard pour un F2, voire un F3”, avance Mustapha Allali. Dans ce sens, il demande aux ministères concernés de “fournir un effort, soit financier soit au niveau de l’urbanisme, avec par exemple l’ajout d’un étage dans une zone R+4 pour diminuer la charge foncière”.

Le montant des subventions sera au moins égal à 14% du prix de vente TTC

Concernant le montant et les modalités d’attribution des aides publiques (chèque de l’État, dégrèvement…), qui seront révélés dans quelques jours selon Fouzi Lekjaâ, le vice-président de la FNPI assure ne pas en connaître les détails. Il tient cependant à rappeler que le format d’aides directes est une ancienne proposition de la FNPI.

Face à notre insistance, Mustapha Allali indique que le montant des subventions devrait être au moins supérieur aux 40.000 dirhams qui étaient auparavant remboursés aux promoteurs de l’ancien programme de logements sociaux à 290.000 dirhams, soit un minimum de 14% du prix de vente TTC.

À l’instar du vice-président, qui conclut son propos en espérant que les négociations finiront par aboutir avant l’adoption du PLF 2023, la ministre de l’Aménagement du territoire, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville, Fatima Zahra Mansouri, nous a confirmé qu’elles étaient toujours en cours et qu’un accord serait bientôt trouvé.

En attendant de connaître les détails de l’attribution des subventions publiques, nous publions ci-après l’article 8 du PLF qui liste les conditions provisoires d’obtention de ce soutien au logement.

Conditions provisoires d’obtention de l’aide de l’État pour le soutien au logement

“Il est institué une aide de l’État pour le soutien au logement au profit des acquéreurs de logements destinés à l’habitation principale. Les formes et les modalités d’octroi de ladite aide seront fixées par voie réglementaire.”

“Les acquéreurs desdits logements bénéficient de l’aide de l’État pour le soutien au logement dans les conditions suivantes :

1– l’acquéreur doit être de nationalité marocaine, n’ayant bénéficié d’aucun avantage accordé par l’État en matière de logement et ne pas être propriétaire, à la date de l’acquisition, d’un bien immobilier destiné au logement ;

2– le compromis de vente et le contrat de vente définitif doivent être passés par-devant notaire ;

3– le contrat de vente définitif doit indiquer l’engagement de l’acquéreur à :

– affecter le logement à son habitation principale pendant une durée de quatre (4) années à compter de la date de conclusion du contrat d’acquisition définitif ;

– consentir au profit de l’État une hypothèque de premier ou deuxième rang en garantie de la restitution de l’aide accordée, en cas de manquement à l’engagement précité.”

“La mainlevée de l’hypothèque ne peut être délivrée qu’après production par l’intéressé des documents justifiant que le logement acquis a été affecté à son habitation principale pendant une durée de quatre (4) années. Ces documents sont :

– une demande de mainlevée ;

– une copie du contrat de vente ;

– une copie de la carte nationale d’identité électronique comportant l’adresse du logement objet de l’hypothèque ou un certificat administratif indiquant la durée d’habitation effective ;

– des copies des quittances de paiement de la taxe de services communaux.”

Yakeey.com & Guide immobilier de Médias24