Crise du bâtiment : ce que réclame la profession pour relancer le secteur de l’immobilier

"Malgré la crise actuelle et les conditions financières plus difficiles pour les futurs acquéreurs, la demande de logements présente toujours un fort potentiel. Il convient par conséquent de relancer la machine avec une meilleure gouvernance et une planification structurelle de l’Etat dans chaque grande région du Maroc pour les cinq prochaines années", nous confie un promoteur casablancais, qui met en cause la vision des pouvoirs publics pour qui le secteur de l’immobilier serait toujours aussi lucratif que dans le passé.

"Des mises en chantier en baisse de 50%"

A l’image de plusieurs de ses confrères sollicités par notre rédaction, il explique que la baisse d’activité chez les promoteurs immobiliers a entraîné une réduction de 50% des demandes de construction dans les communes du Maroc, et n’a épargné aucun de ses acteurs, même ceux côtés en bourse.

"Sachant que la production de ciment a baissé à 11 millions de tonnes alors que la capacité habituelle était de 22 millions, tout notre écosystème souffre de la crise, mais également d’un manque de réactivité des autorités qui agissent comme si tout allait pour le mieux", estime notre interlocuteur.

Selon lui, le secteur irait si mal que ce sont les banques qui appellent les promoteurs pour souscrire des crédits, mais ne trouvent pas de candidats prêts à s'endetter car ces derniers savent que les futurs logements ne se vendront pas.

"80% de la demande actuelle est constituée de logement social et moyen standing avec un prix maximal de 6.000 DH/m2. A moins de vendre à perte, on ne peut donc plus rien produire de rentable dans les grandes villes, où le coût du foncier a littéralement explosé", estime le membre de la FNPI, qui évoque une "divergence totale" entre le prix de l’offre et le prix d’achat.

"La crise n’explique pas tout, la gouvernance doit être assouplie"

Concernant les mesures nécessaires pour minimiser l’impact de la crise et relancer les chantiers, plusieurs promoteurs contactés accusent l’administration d'être contre-productive et d'agir contre l’intérêt national, à savoir celui du consommateur final qu’est l’acquéreur du logement.

Pour y remedier, l’Etat se doit, selon eux, de faciliter les mesures administratives actuelles en réduisant la pléthore d’intervenants sans aucun coût supplémentaire pour lui. De plus, l'assouplissement des nombreuses règles urbanistiques serait aussi nécessaire pour alléger le poids du foncier, qui coûte 50% à 60% du coût final dans les grandes villes du Maroc.

Pour limiter les conséquences de l’inflation des matériaux de construction, nos sources invitent les pouvoirs publics à se réunir avec les grands producteurs (cimentiers, briquetiers...) pour que ces derniers justifient les hausses des prix, et surtout évitent de se livrer à une entente anticoncurrentielle.

Côté fiscalité, nos interlocuteurs rappellent que la profession sollicite depuis longtemps une baisse, hors IS et TVA, voire une suppression des "trop nombreux" droits d’enregistrement.

Pour justifier leur requête, ils affirment qu'en Europe, la totalité des droits de mutation d’un logement neuf représente seulement 1,8% à 2% du prix de vente final, contre près de 12% au Maroc.

Entre l'iniquité fiscale qui s’appliquerait, selon eux, uniquement au secteur immobilier, et les taxes supplémentaires à régler aux régies, communes, sapeurs-pompiers..., de nombreux promoteurs ont dû se reconvertir vers d'autres activités plus rentables.

"Des aides directes qui seront récupérées par l’État sous forme de taxes supplémentaires"

En effet, nos sources ajoutent que deux nouvelles taxes communales ont été imposées en 2023 au secteur, l'une avec des frais supplémentaires compris entre 40 et 50 dirhams par mètre carré pour retirer un permis d’habiter, et l'autre portant sur les gravats des chantiers.

Une fiscalité "excessivement lourde" qui expliquerait le manque d’entrain de la profession pour lancer de nouveaux chantiers et qui au final se répercuterait sur la plupart des acquéreurs finaux dont le pouvoir d’achat est déjà limité.

Tout en se félicitant de la mise en œuvre du futur système d'aides directes accordées aux primo-acquéreurs de logements dits sociaux ou moyen standing, nos interlocuteurs affirment qu’au bout du compte, l’Etat reprendra les subventions accordées en alourdissant le secteur de taxes supplémentaires.

En conclusion, ils avancent qu’une baisse des nombreuses taxations permettrait de relancer la machine en générant des rentrées fiscales et, surtout, de nouveaux emplois pour satisfaire une main-d’œuvre au chômage dont le nombre promet d’exploser au regard de la sécheresse qui s'éternise et qui entraîne un exode rural croissant et inédit au Maroc …

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