Investir dans le locatif. Comment choisir son bien et quels revenus espérer (2/2)

Dans une première partie, Médias24 et Yakeey, spécialiste de l’immobilier, vous indiquaient les meilleures pistes pour choisir votre bien. Dans cette partie, plus technique, on vous présente les formules pour évaluer concrètement le meilleur choix que vous pouvez faire dans l’investissement locatif.

La règle qui s’applique généralement est la suivante : un prix qui pourrait être acceptable pour une résidence principale ou secondaire pourrait ne pas l’être pour un investissement locatif. Il doit être étudié par rapport au rendement potentiel sans tenir compte du coup de cœur éventuel pour l’achat d’une résidence principale.

Les points décisifs pour un investissement locatif

Il s'agit d’obtenir un loyer susceptible de garantir le taux de rendement souhaité. Il faut donc acheter au bon prix, car les loyers sont fixés par le marché, évaluer la capacité du loyer à autofinancer en totalité ou partiellement la mensualité de l’emprunt et, enfin, faire attention à ne pas sous-estimer la fiscalité et à bien calculer un loyer net de taxe et un rendement net.

En général, le locataire est intéressé par “l’enveloppe globale” du loyer qu’il aura à débourser à l’intéressé. Il en est tout autrement pour le bailleur…

En effet, le bien immobilier dès son acquisition et son propriétaire seront assujettis à des charges, taxes et impôts. Il est impératif de les anticiper pour une lecture parfaite du projet, de sa viabilité et du rendement espéré. Il existe donc trois points essentiels à prendre en compte :

• Le prix de revient global de l’acquisition (prix de vente + frais d’acquisition et les honoraires de l’agent immobilier qui vous accompagne lors de la transaction).
• Le loyer potentiel : faites attention si vous proposez un loyer de marché pour trouver un locataire facilement, à ne pas oublier les frais de syndic dans le calcul de l’opération.
• Les charges, taxes et impôts incombant au bailleur.

Nous allons nous intéresser en détail aux impôts et taxes à la charge du propriétaire investisseur. En premier lieu, les droits et frais d’acquisition.

Pour calculer le prix de revient total, il faut prendre en compte le prix d’acquisition acte en main (prix de revient avec l’ensemble des frais, droits, charges et taxes légaux) et les frais d’acquisition inclus.

Exemple pour un appartement de 1 million de dirhams :

A. Prix de vente du bien : 1.000.000 MAD
B. Frais de notaire, droits, taxe, hypothèque, etc. = +/- 7.5%. Cela inclut : 4% de droits d’enregistrement + 1,5% pour les frais d’inscription à la conservation foncière + 0,5% à 1% pour les honoraires du notaire + 0,5% ou 1,5% pour l’inscription hypothécaire à la conservation foncière dans le cas d’un financement.
C. Frais d’agence : 2%

PRIX DE REVIENT TOTAL = A + B + C = 1.000.000 + 75.000 + 20.000= 1.095.000 MAD

Concernant la taxe des services communaux, celle-ci dépend de la commune. Par exemple, à Casablanca, elle est de 10,5%. Il peut y avoir des taux réduits si le bien n’a pas été loué pendant une certaine période.

Impôt sur le revenu foncier

Le propriétaire est ensuite assujetti au paiement de l’impôt sur les revenus fonciers. Depuis début 2025, les propriétaires ont le droit de choisir entre deux régimes :

• une imposition au taux libératoire de 20% ;
• une retenue à la source de 10% ou 15%, suivie d’une déclaration annuelle qui prévoit un impôt progressif par tranche de revenus après un abattement de 40%.

Le niveau de loyer que vous percevez influe sur le système le plus adapté dans votre cas. Le taux libératoire est avantageux si les revenus sont très élevés.

Le tableau suivant présente les différents taux de rendement brut et net selon différents niveaux de loyers, avec l’hypothèse d’un taux de vacance structurel de 10%.

Le taux de rendement net est une estimation sur la base du barème de l’impôt progressif, calculé ici à 37%, et qui peut varier au cas par cas en fonction des revenus globaux de l’acheteur.

Ces simulations sont présentées à titre d’exemple et ne prennent pas en compte la TVA à payer en cas de location meublée de longue ou courte durée de type Airbnb.

Pour une meilleure gestion de vos revenus locatifs, vous pouvez faire appel à un professionnel.

Yakeey.com & Guide immobilier de Médias24