Contrôle fiscal immobilier : la DGI s’allie à Yakeey pour des “comparables” publics et promet la fin des redressements systématiques

Lors de son intervention au siège de la Confédération générale des entreprises du Maroc (CGEM) ce mercredi 18 février à Casablanca, Younes Idrissi Kaitouni, directeur général des impôts (DGI), a abordé plusieurs dossiers. Parmi eux, la question du redressement fiscal a particulièrement retenu l’attention.

Vers une nouvelle ère du contrôle fiscal immobilier

Interrogé sur les révisions fiscales, souvent perçues comme excessives, il a expliqué que la DGI finalise actuellement une nouvelle approche. Celle-ci se veut plus claire, plus transparente et plus pragmatique dans son application. Et l'annonce est de taille.

"Nous avons attendu ce moment, avec la CGEM, pour annoncer la conclusion d’un accord avec une start-up marocaine que vous devez connaître, Yakeey, afin de mettre en place des comparables publics opposables à l’administration. Ces comparables se baseront sur une base de données neutre. Il s’agit d’une approche fondée sur l’intelligence artificielle et l’exploitation des données, permettant d’offrir des comparables en matière de prix de transfert", explique-t-il.

"Chaque vérificateur, avec ses propres moyens et ses propres efforts, que je salue d’ailleurs, élaborait sa propre approche pour maîtriser le risque lié aux prix de transfert. Les méthodes pouvaient déjà diverger d’une direction à l’autre, d’un service à l’autre, voire d’un vérificateur à l’autre. À la fin, l’inspecteur utilisait une formule que je déteste moi-même avant le contribuable : selon les informations dont dispose l’administration. J’ai horreur de cette phrase. Ensemble, nous ferons tout ce qui est possible pour qu’elle ne soit plus utilisée".

Dans le même esprit, le directeur général des Impôts explique la genèse de cette initiative.

"La question que je me suis posée est la suivante : si les entreprises ont pu disposer de comparables pour toutes les activités possibles et dans tous les pays du monde, il devait bien exister une solution pour l’immobilier également. C’est à ce moment-là que Yakeey nous a proposé une approche qui, pour moi, n’a rien à envier aux meilleurs standards internationaux. Cette solution permet, à travers des données neutres, avec toutes les garanties nécessaires en matière de sécurité et d’anonymat, de produire des rapports quasi instantanés offrant des comparables fiables", souligne-t-il.

"Cela répond d’abord à un besoin réel, indépendamment du risque fiscal. Si je dois vendre ma maison, combien dois-je demander ? Ensuite, évidemment, il y a un effet induit, la question du pouvoir d’appréciation de l’administration et le risque éventuel de redressement sur le prix déclaré", poursuit le directeur général des Impôts.

Dans le même sens, selon Karim Beqqali, fondateur et PDG de Yakeey, ce dispositif vient corriger une forte asymétrie d’information sur le marché immobilier marocain.

"Aujourd’hui, le secteur de l’immobilier est extrêmement opaque. Quelqu’un qui veut réaliser une transaction, vendre ou acheter, n’a pas la moindre idée de ce que vaut réellement son bien. Et le seul recours qu’il avait jusqu’à présent, c’était de s’adresser soit à un voisin, soit à un samsar. Et 9,9 fois sur 10, l’information est fausse. Par ego, par peur du jugement ou par crainte de susciter de la jalousie, personne ne donne la vraie information. Et cela constitue un frein majeur au développement des affaires", indique-t-il.

Par ailleurs, selon le directeur général des Impôts, le dispositif est désormais prêt et son déploiement interviendra prochainement, avec une phase d’expérimentation encadrée.

"La solution a été homologuée, les contrats ont été signés. Nous allons commencer par deux sites pilotes, Rabat et Casablanca. Nous sommes actuellement en discussion avec les partenaires (acteurs de l’immobilier, notaires, adouls, etc.), afin d’assurer l'implication de l’ensemble des parties prenantes, de recueillir leurs remarques et de mettre en place une équipe chargée du suivi et du retour d’expérience", explique Younes Idrissi Kaitouni.

Fin des redressements systématiques

Concernant l’évolution de la doctrine en matière de contrôle fiscal immobilier, le directeur général de la DGI affirme vouloir rompre avec une pratique perçue comme rigide et peu lisible.

"Nous allons passer d’un système de redressement perçu comme systématique et arbitraire, fondé sur des postes comptables de comparaison, à un système basé sur des comparables réels issus du marché immobilier. Cela va créer un climat de confiance entre l’administration et le contribuable. Cela va également renforcer la transparence et réduire le nombre de contentieux qui existaient auparavant", indique-t-il.

Pour lever toute ambiguïté sur l’usage des nouveaux comparables immobiliers, Younes Idrissi Kaitouni précise leur finalité et leurs limites.

"Une précision très importante concernant les comparables immobiliers. Ces comparables seront utilisés avant tout pour les particuliers, notamment dans le cadre des profits immobiliers. Ils serviront également de base d’analyse du risque pour les promoteurs immobiliers. Mais il n’y aura jamais de redressement systématique. Une personne qui vend sans aucun dessous-de-table ne fera pas l’objet d’un redressement sur le prix déclaré".

"Le référentiel constituera un outil pour détecter les écarts entre les prix déclarés par certains promoteurs et les prix réels du marché, afin d’améliorer le ciblage du contrôle fiscal. Chaque contrôle fiscal, avant d’être programmé ou engagé, fera l’objet d’une vérification sur le terrain afin de confronter le prix déclaré au prix réel. En l’absence d’écart, il n’y aura aucune révision du prix de cession", conclut-il.

Yakeey.com & Guide immobilier de Médias24