La cité SOCECA à Hay Mohammadi : un patrimoine dont la rénovation est suspendue au sort du plan d'aménagement

Au cœur de Hay Mohammadi, une cité ouvrière née sous le protectorat résiste à l’oubli, bien qu'elle n’ait pas été épargnée par les mutations du temps. Passer sous une de ses arches basses, longer ses ruelles en impasse peintes en bleu ou en rose selon l'humeur collective du moment, percevoir au fil des pas les transformations subies... La cité SOCECA ou SOCICA n'est certes pas un monument. Et si aucun panneau n'indique sa valeur patrimoniale, il n’en demeure pas moins que c’est un lieu chargé d’histoire qui a fait l’objet d’un projet de réhabilitation avorté…

Un diagnostic précis, une analyse urbanistique détaillée et des recommandations ont ainsi été effectués en vue de rénover et de préserver la valeur patrimoniale de la cité SOCECA dans le cadre du plan d’aménagement de Hay Mohammadi.

Le rejet de ce nouveau plan d’aménagement par les élus casablancais a stoppé net le chantier de rénovation prévu. Il revient désormais au ministère de l'Habitat de le valider en l’état, ou de prendre en considération la totalité ou une partie des recommandations émises par les élus, ou encore de l’abandonner.

Au-delà de l’avenir de ce plan, le diagnostic établi par l’Agence urbaine, que Médias24 a consulté, est un document d’une valeur urbanistique et historique qui mérite qu’on s’y attarde.

Une cité ouvrière née dans le Casablanca industriel

On est en 1940. Casablanca n'est pas encore la mégapole que l’on connaît, mais elle représente déjà un centre économique qui attire les industriels. Les usines s’y installent et, dans ce paysage industriel en construction, les bidonvilles prolifèrent, alimentés par un exode rural qui ne s'arrêtera plus. Ces entreprises imaginent alors de nombreuses cités dans le cadre d'une rationalisation et d'une optimisation de la main-d’œuvre que constituent les ouvriers à loger.

C'est dans ce contexte qu'un groupement de vingt entreprises (parmi lesquelles Carnaud, Shell-Maroc, les Huileries et Savonneries Marseille-Maroc, l'Énergie électrique du Maroc, les Brasseries du Maroc et la Cosuma), le protectorat, les Chemins de fer et la municipalité qui donne le terrain, décident de prendre le problème à bras-le-corps. La Société chérifienne de la cité ouvrière des entrepreneurs de Casablanca, la SOCECA, est constituée en mai 1940 sous la présidence d'Edouard Gouin.

La ville approuve la même année la construction de la cité – 368 logements et des équipements –, confiée à l'architecte Edmond Brion. Ce dernier n'est pas un inconnu dans le Casablanca de l'époque. Il a collaboré avec Laprade et Cadet sur le quartier des Habous, cette nouvelle médina construite à l'européenne, fondée sur les contrastes, les surprises, la densité des espaces publics.

La cité sera érigée à l'interface de la zone industrielle historique de l'est de Casablanca et les grands secteurs d'habitat économiques pour ouvriers qui avaient pour vocation de remplacer peu à peu les bidonvilles, tout en alimentant la première en main-d'œuvre. Entre les deux zones sectorielles, l'axe structurant du chemin de fer. Finalement, un peu plus de 300 logements furent construits entre 1945 et 1954.

Les premières 118 unités sont livrées en 1945. En 1947, on en est à 232 construites. Une dernière tranche de 74 logements clôt le chantier en 1954. La quasi-totalité ne comprend qu'une pièce, une cuisine et des sanitaires.

La guerre ayant éclaté entre-temps, les projets de départ sont compromis. Les matériaux se raréfient, et en 1947, la municipalité s'avoue dans "l'impossibilité de poursuivre sa politique première en faveur de l'habitat ouvrier et ne participera pas à l'achèvement de la cité ni à son extension" (cité dans Eleb, Cohen, Casablanca, Mythes et figures d'une aventure urbaine, Hazan, 1998.).

Les éléments ornementaux qui figuraient sur les permis de construire (fenêtres géminées, grilles en fer forgé, arcades travaillées) sont supprimés, jugés trop onéreux. Brion, homme de métier, s'adapte. Pour pallier le manque de fer pour les dalles de béton armé, l'architecte expérimente des voûtes minces surbaissées en briques creuses pour réaliser une maison type en matériaux du pays. La conception générale est simplifiée. Il livre une cité orthogonale, sobre, avec pour seules concessions au décor les arches qui marquent les carrefours et les ruelles en impasse, et quelques fontaines. Une esthétique du minimum qui, quatre-vingts ans plus tard, donne à la cité son caractère particulier.

Ce qu'est devenu le projet de Brion

Que subsiste-t-il de cette cité des années 1940 ? L'analyse y répond avec précision en identifiant même les greffes que le bâti a subies au fil des ans. Les rédacteurs du rapport d'analyse dépeignent "une trame urbaine parfaitement conservée mise à part une venelle en impasse privatisée (portail grillagé au niveau du seuil arqué de l'impasse)".

Pour l'espace public, "il est très bien entretenu, et nettoyé malgré une chaussée à reprendre. La zone piétonnière est respectée dans l'ensemble. Une bonne entente de quartier et une ambiance familiale et sereine, sans pour autant d'esprit communautaire intensément marqué".

Ils notent par ailleurs "des processus de surélévation générationnels, auxquels les habitants sont très attachés, et assez fiers. Aucune menace de péril ressentie depuis la rue par rapport aux diverses formes d'autoconstruction prolongeant verticalement le bâti d'origine, malgré un large spectre de surélévation du bâti allant du très précaire (tôle, parpaing nu, bâches et filets...) au plus pérenne (enduit sur maçonnerie, menuiseries intégrées et double vitrage, éléments de décoration à la fois fonctionnels et personnalisés (larmiers, petites casquettes couvertes de tuiles, carreaux de céramiques...)".

Les surélévations atteignent quatre à cinq niveaux au maximum, "sans pour autant compromettre à l'heure actuelle la salubrité de l'espace public", estiment-ils.  "On peine cependant à imaginer des hauteurs supplémentaires par rapport à la morphologie du lieu. Si les intérieurs visités se sont avérés salubres, sains et entretenus, certaines autres habitations offrent cependant plus de doutes sur la salubrité intérieure".

Une charte architecturale et urbaine pour préserver l’identité de la cité

Les recommandations émises considèrent la SOCECA comme un ensemble urbain dont l'intérêt patrimonial est aussi physique qu'immatériel, notamment pour la persistance des règles et principes singuliers qui furent à l’origine de sa conception.

Le document, consulté par Médias24, prévoit ainsi l’élaboration d’une charte architecturale, urbaine et paysagère définissant, pour les espaces bâtis et non bâtis, les niveaux et modalités de protection et de mise en valeur. Avant toute action de rénovation, d’entretien ou d’éventuel développement de la cité, il a été jugé indispensable d’organiser et de préparer les outils permettant la mise en application de cette charte architecturale et urbaine.

Sur le volet gouvernance, le document recommande de réaliser une enquête foncière approfondie afin d’identifier précisément les propriétaires et les types de parcelles. L’objectif est notamment d’établir un ratio entre le nombre de parcelles toujours détenues par le groupement SOCECA, actuellement en train de vendre certaines parcelles de la cité, et le nombre de parcelles déjà cédées à des propriétaires privés. Il sera également utile d’étudier l’existence ou non de passation de règles de copropriété lors des actes de vente.

Le principal risque identifié est celui d’un affaiblissement des qualités auto-gestionnaires de la cité, lié à la vente progressive des parcelles jusqu’au renversement de la majorité des propriétaires et locataires historiques de la SOCECA. Le document évoque également le risque d'un remplacement progressif d’une population historiquement attachée à la cité et à son histoire habitante par de nouveaux habitants moins respectueux de l’esprit des lieux. Il alerte notamment sur les risques de transformations parasitant le bâti d’origine avec des matériaux décontextualisés ou encore de nuisances diverses.

Le document recommande ainsi de s’appuyer rapidement sur les solidarités existantes afin d’assurer la transmission des modèles d’autogestion, notamment à travers :

• la création d’un règlement ou d’une charte de copropriété pour gérer les espaces communs et éviter l'affaiblissement des qualités auto-gestionnaires de la cité ;
• la rédaction participative de cette charte à travers des ateliers avec les habitants ;
• la mise en place d’un syndic entre la SOCECA et les habitants et l’organisation de réunions périodiques ;
• la désignation d’une "personne ressource" experte (architecte ou autre) pour conseiller les résidents.

Rénovation, accompagnement social et encadrement des extensions

Sur le volet socio-économique, les recommandations portent sur l’information et la sensibilisation des habitants concernant les points forts et les recommandations relatives à la cité. Le document propose également de faciliter l'accès à des prêts bancaires dédiés à la rénovation ou à l'extension, sous condition du respect de la charte architecturale, de créer une coopérative d'achat pour les matériaux de construction normés et de mettre en œuvre des chantiers-écoles pour encadrer les travaux de rénovation.

Sur le volet technique, il est recommandé de réaliser des investigations géotechniques et structurelles sur le bâti d'origine avant toute autorisation de surélévation afin de vérifier sa capacité de support de charge.

Un inventaire exhaustif a également été mené afin de catégoriser les familles de mutations et de définir les recommandations adaptées à chacune d’elles. Deux typologies générales se dégagent. La première nécessite, de manière urgente, une reconstruction basée sur des exigences minimales de salubrité et de confort pour les habitants. La seconde est considérée comme acceptable mais nécessitant plusieurs améliorations, notamment le respect de l’existant et la consolidation du clos-couvert.

Les recommandations prévoient notamment :

• la démolition et la reconstruction des surélévations les plus précaires ;
• la planification de l’entretien des façades donnant sur les rues et les impasses ;
• l’interdiction de toute dénaturation supplémentaire du socle d’origine (RDC et parfois R+1) et l’encouragement de sa rénovation selon le modèle initial ;
• le maintien de l’entretien de l’espace public et l’amélioration du réseau d’éclairage public ;
• l’interdiction stricte de privatiser les ruelles ;
• la reprise des voiries ;
• l’imposition de normes minimales de confort pour chaque habitation (clos, couvert, accès à l’eau et à l’électricité).

Des règles strictes pour les futures transformations

Par ailleurs, il est recommandé d’interdire toute surélévation au-delà de quatre niveaux et d’imposer le respect de l’ambiance micro-locale lors des rénovations, particulièrement en matière de colorimétrie et de matérialité des impasses et des façades donnant sur les rues principales.

Le règlement du plan d’aménagement de Hay Mohammadi envisage, quant à lui, d’interdire, au sein de cette cité, l’ouverture et l’exploitation de carrières, les établissements industriels de première, deuxième ou troisième catégorie, ainsi que les établissements industriels classés, de même que les dépôts et entrepôts occupant une superficie supérieure à 500 m².

L’extension limitée ou la modification des installations classées existantes pourra toutefois être autorisée, à condition qu’il n’en résulte pas une aggravation des dangers ou nuisances pour le voisinage, et que leur volume ainsi que leur aspect extérieur restent compatibles avec le milieu environnant et ne modifient pas le caractère de la zone.

Enfin, chaque parcelle pourra être construite jusqu’aux limites mitoyennes des constructions voisines. Les ouvertures de fenêtres et de baies seront admises sur rue, sans toutefois créer de vis-à-vis direct avec les ouvertures des habitations situées en face.

Notons toutefois qu'il s'agit, à ce stade, d'un projet d'aménagement, qui a été rejeté par les élus casablancais. La balle est à présent dans le camp du ministère de l'Habitat et du gouvernement, pour le valider tel qu'il a été présenté, prendre en considération la totalité ou une partie des recommandations émises par les élus, ou l'abandonner.

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