Compromis de vente : la préoccupante interprétation de la Cour de cassation

Par l'arrêt du 26 avril 2022 la 7ème section de la chambre civile de la Cour de cassation fait une interprétation préoccupante de l'article 4 du code des droits réels.

La Haute Cour a interprété cette disposition d'une manière non conforme à sa formulation et à l'objectif protecteur recherché par le législateur.

 " Une interprétation restrictive injustifiée"

La Cour de cassation a écarté la promesse de vente du champ d'application de l'article 4 du CDR, en limitant cette disposition au contrat de vente proprement dit.

Certes, la promesse de vente n'est pas explicitement nommée dans l'article 4 susvisé. Mais ce texte soumet à un régime formaliste "tous les actes relatifs au transfert de la propriété..." et non seulement ceux translatifs de propriété.

Étant un avant-contrat, générateur d'obligations personnelles mais en rapport direct avec l'immeuble, la promesse de vente se présente comme une étape préliminaire utilisée fréquemment. Elle lie les parties et leur permet de se préparer pour conclure le contrat de vente.

L'intention du législateur, clairement exprimée dans l'article 4, est de soumettre, sous peine de nullité, " tous les actes", y compris la promesse de vente, qui contribuent au transfert de la propriété à l'une des formalités prévues par l'article susvisé.

Par ailleurs, la promesse de vente se présente comme l'accessoire du contrat de vente qui est l'acte définitif et principal.6 - La règle générale aux termes de laquelle " l'accessoire suit le principal " conduit au même résultat, à savoir que la promesse de vente est soumise au même formalisme que le contrat de vente proprement dit.

 " Une interprétation restrictive non conforme à l'intention du législateur"

Le formalisme instauré par l'article 4 du CDR, dénote un objectif clair du législateur : protéger les droits réels immobiliers et leurs titulaires et lutter contre la spoliation immobilière qui irritent tous les acteurs et les institutions judiciaires et administratives.

Non seulement que cet arrêt ne tient pas compte de cet objectif, mais il est susceptible de vider l'article 4 du CDR de son contenu et son efficacité, alors que le formalisme a été prévu en la matière pour protéger la sécurité contractuelle et empêcher les difficultés qui résultent d'une rédaction inappropriée des actes relatifs au transfert de propriété immobilière par des personnes non qualifiées.

Une décision judiciaire ne fait pas pas à elle seule jurisprudence notamment lorsqu'elle est critiquable voire inquiétante.

Espérons un revirement jurisprudentiel rapide de la part de la Haute Cour pour tenir compte des objectifs protecteurs pour lesquels le législateur a opté pour le formalisme prévu par l'article 4 du CDR.