Immobilier : formalisme obligatoire pour la promesse de vente

Les promesses de vente immobilière seront désormais soumises au formalisme contractuel. Le Code des droits réels vient de connaître une modification en ce sens.

Ces actes devront être dressés "dans un acte authentique ou dans un acte à date certaine", et ce, au même titre que tous " les actes relatifs au transfert de la propriété ou à l’établissement, au transfert, à la modification ou à l’annulation des autres droits réels".

Entré en vigueur depuis le 22 août 2024, l'amendement a été introduit dans l'article 4 du Code des droits réels. Il s'applique aux compromis de vente, mais aussi aux procurations y afférentes. Le non-respect de cette nouvelle règle expose les actes en question à la "nullité".

Pratique courante, les compromis sous seing privé (actes établis entre les parties) n'auront donc aucune valeur. Le passage par le notaire ou les adouls, selon les cas, sera donc obligatoire pour les promesses de vente pour la forme authentique. Ces professionnels sont habilités à instrumentaliser les actes authentiques.

Pour les actes à date certaine, les parties devront soumettre les promesses à des avocats agréés près la Cour de cassation. L’acte établi par l’avocat doit être signé, et toutes ses pages visées par les parties et par celui qui l’a rédigé. Les signatures des parties sont légalisées par les autorités locales compétentes.

"C'est une modification qui était demandée par la doctrine. Elle démontre que certaines décisions judiciaires, qui avaient écarté la promesse de vente du formalisme prévu par l'article 4 du CDR, avaient fait une interprétation non conforme à l'objectif protecteur du législateur et à l'esprit de l'article 4 du CDR", commente Me Mahmoud Hassen, avocat et académicien.

"Par cette réforme, les promesses de vente sont désormais explicitement soumises au même formalisme, sous peine de la même sanction : la nullité. C'est une nullité de plein droit, donc d'ordre public (art 306 du DOC)", ajoute notre interlocuteur.

Conséquence, "les actes , y compris la promesse de vente, frappés de nullité absolue, ne peuvent faire l'objet ni d'une confirmation ni d'une ratification (art 310 du DOC)".

Me Hassen relève un oubli dans l'amendement. La nouvelle version de cette disposition "ne dit mot sur les promesses de vente conclues antérieurement à l'entrée en vigueur de cette réforme. Or, la non-rétroactivité de la loi étant une règle constitutionnelle (art 6, al dernier de la Constitution), elle s'impose au législateur".

La jurisprudence pour rattraper cette faille législative ? "L'intention protectrice du législateur ayant été maintenant clarifiée pour la promesse de vente, les juges devraient en tenir compte, faire un revirement et appliquer l'esprit de ce texte juridique même aux promesses de vente antérieures à cette réforme, sans risquer de commettre une violation de la règle de la non-rétroactivité des lois", conclut Me Hassen.

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