Assurance construction obligatoire : ce qui change pour les acquéreurs et les promoteurs

Obligatoires pour des projets de construction au Maroc depuis le 30 décembre 2024, les assurances "tous risques chantier" et "responsabilité civile décennale" viennent renforcer la protection des parties concernées et assurer le respect des exigences réglementaires dans le secteur.

Mais quelles sont les constructions concernées ? Que risquent les personnes assujetties en cas de défaut de souscription ? Et quels sont les recours disponibles pour un acquéreur en cas de malfaçon détectée après l’achat ?

Autant de questions se posent quant à l’application concrète de ces nouvelles obligations d’assurance dans le secteur de la construction. 

Contactée par Médias24, Me Asmaa Qachach, avocate au barreau de Casablanca, explique que “l’obligation de souscription à une assurance construction renforce la transparence et la crédibilité du secteur du BTP au Maroc, un secteur clé pour le PIB du pays. En imposant des normes strictes aux promoteurs et aux constructeurs, elle limite les risques de litiges et renforce la confiance des investisseurs”.

“À long terme, ces assurances obligatoires contribuent à améliorer la qualité des constructions sur le marché et favorisent la valorisation des actifs immobiliers, ce qui profite à l’ensemble de l’économie du pays”, estime l’avocate qui indique également que “ces mesures visent à mieux encadrer les risques liés aux chantiers et à offrir des garanties solides aux acquéreurs”.

L’avocate détaille les principaux changements apportés par cette réforme qui représente, selon elle, “une avancée majeure pour la protection des acquéreurs et la régulation du marché de la construction au Maroc”.

Les constructions concernées

Avant de se pencher sur les critères des constructions concernées par cette réforme, l’avocate rappelle en quoi consistent ces assurances.

“L’assurance ‘tous risques chantier’ se compose de deux garanties obligatoires :

– la garantie dommages à l'ouvrage, à laquelle le maître d’ouvrage est tenu de souscrire pour toute la durée des travaux et qui couvre les dommages matériels pouvant affecter l’ouvrage en cours de construction ;

– la garantie responsabilité civile chantier, qui protège les architectes, ingénieurs et autres prestataires contre les dommages causés aux tiers ou à l’ouvrage en lien avec les travaux réalisés.

En outre, le maître d’ouvrage doit obligatoirement disposer d’une assurance couvrant sa propre responsabilité civile pour les préjudices causés aux tiers”, précise-t-elle.

Concernant l’assurance "responsabilité civile décennale", Me Asmaa Qachach indique qu’elle “doit couvrir les personnes mentionnées à l'article 769 du Dahir des obligations et des contrats (DOC). Selon cet article, l'architecte ou l'ingénieur, ainsi que l'entrepreneur directement chargé par le maître d'ouvrage, sont responsables si, dans les dix ans suivant l'achèvement de l'ouvrage, celui-ci s'écroule en tout ou en partie, ou présente un danger évident de s'écrouler. Ces professionnels doivent donc être couverts par cette assurance pendant cette période décennale”.

Selon l’avocate, ces obligations d’assurance ne concernent pas toutes les constructions, mais s’appliquent à celles remplissant certains critères de superficie et d’usage. “Toute construction destinée à l’habitation comportant plus de trois étages ou dépassant une superficie totale de 800 m² est soumise à cette obligation”, précise-t-elle.

“Les bâtiments mixtes, combinant habitation et activités professionnelles, sont également concernés dès lors que la surface à usage spécifique dépasse 400 m².  Ces usages incluent des fonctions hôtelières, d’hébergement, de centres d’estivage, d’activités industrielles, commerciales, artisanales, de bureaux, de services, ou encore de parcs de stationnement. Les lieux servant à des activités religieuses, culturelles, sportives, médicales ou éducatives sont également soumis à cette obligation, tout comme les gradins ou tribunes de stades permanents”. Elle souligne que “l’obligation d’assurance couvre tout chantier regroupant plusieurs constructions destinées à ces usages lorsqu’elles font l’objet d’un seul permis de construire”.

Des sanctions en cas de non-souscription

Le non-respect de ces obligations expose les promoteurs à des sanctions financières.  Selon Me Asmaa Qachach, “le défaut de souscription à l’assurance obligatoire prévue par la loi expose le promoteur, en sa qualité de maître d’ouvrage, à plusieurs amendes. Si le maître d’ouvrage ne satisfait pas à l’obligation de souscrire à la garantie dommage à l’ouvrage, il est passible d’une amende calculée à raison de six (6) dirhams par mètre carré de la superficie couverte, telle que déterminée par le permis de construire”.

“Cette sanction financière s’applique strictement aux constructions pour lesquelles le permis de construire a été délivré après l’entrée en vigueur des dispositions du titre IV de la loi 17-99”, précise-t-elle.

“Le maître d’ouvrage risque également une amende de 5.000 à 100.000 dirhams s’il ne souscrit pas à une assurance responsabilité civile décennale”, indique Me Asmaa Qachach.

Et d’ajouter : “Le maître d’ouvrage doit obligatoirement fournir aux agents habilités à constater les infractions relatives aux assurances de construction les attestations d’assurances émises par les compagnies d’assurances. En cas de défaut ou d’incapacité de produire ces documents, il est passible d’une amende allant de 500 à 1.000 dirhams”. 

Quels recours en cas de malfaçon ?

Les acquéreurs doivent être vigilants quant à la conformité du bien aux nouvelles exigences d’assurance. “Il est primordial de demander au promoteur les attestations d’assurance en détaillant les numéros de police et les conditions générales, si possible. Et ce, dès les premières étapes de l’acquisition. L’absence de mention explicite dans les documents contractuels peut être un signal d’alerte”, prévient Me Asmaa Qachach.

Elle recommande aux acheteurs, en cas de doute, de “consulter un professionnel qualifié, tel qu’un avocat ou un expert en immobilier, afin de s’assurer de la validité des documents et de la conformité légale de l’opération”.

Dans le cas où l’acquéreur découvre une malfaçon après l'achat d'un bien immobilier, l’avocate indique qu’il peut se prévaloir de la garantie des vices cachés, comme le stipule le Dahir des obligations et des contrats. “L’acquéreur doit démontrer que le défaut est suffisamment grave pour altérer la jouissance du bien, qu'il était présent avant la vente, et qu’il n'en avait pas connaissance au moment de l'achat. Si la malfaçon affecte la solidité ou la sécurité du bien, il pourra également activer la garantie décennale”.

Cette dernière “couvre les vices de construction majeurs pendant dix ans à compter de l'achèvement des travaux. Cette garantie s’applique spécifiquement en cas de défauts dus à des vices de construction, de matériaux défectueux, ou encore à des problèmes liés au sol”, explique Me Asmaa Qachach.

“Toutefois, pour que cette garantie soit activée, l’acquéreur doit prouver, par le biais d’une expertise, que le défaut détecté est lié à l’un de ces facteurs et qu’il porte atteinte à la solidité, la sécurité ou la destination de l'ouvrage. Si toutes les conditions sont remplies, l’acquéreur peut exiger une réparation du dommage”, poursuit-elle.

“Les recours offerts par la garantie décennale apportent une protection supplémentaire, renforçant ainsi les droits des acquéreurs en matière de malfaçons importantes et permettant une réparation des défauts après la vente, sous réserve des conditions d’application de cette garantie”, conclut l’avocate.

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