L'essentiel
- Les OPCI dépassent désormais 133 MMDH d’actif net sous gestion, après une hausse de plus de 20 MMDH par rapport à l’année précédente. Ce niveau rapproche le marché du potentiel de 200 MMDH évoqué il y a quelques années par les pouvoirs publics.
- La croissance du secteur reste surtout portée par les OPCI-RFA, réservés aux investisseurs qualifiés. Le segment grand public existe, mais il reste encore très limité, avec des véhicules souvent structurés à capital fermé.
- Le marché devrait continuer à croître, mais à un rythme plus modéré après la forte progression des premières années. Le prochain relais de croissance identifié est l’ouverture au grand public, plutôt au-delà de 2027.
- Les institutionnels restent les acteurs les plus naturellement positionnés sur les OPCI, avec une logique de gestion d’actifs immobiliers et de rendement de long terme. L’OPCI doit être lu comme un placement long, adossé à des actifs et des contrats locatifs de moyen-long terme.
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Les détails
Avec plus de 133 MMDH d’actif net sous gestion et plus de 70 fonds agréés, les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) occupent désormais une place significative dans le paysage financier marocain on parle d’une hausse de plus de 22% en YTD.
Leur développement rapide traduit l’intérêt croissant pour un mode d’exposition à l’immobilier différent de l’investissement direct, avec une gestion collective, un cadre réglementé et une logique de portefeuille.
Dans ce cadre, comment cet écosystème s’est-il structuré ces dernières années ? Qu’est-ce qui distingue concrètement l’investissement via OPCI de l’investissement dans "la pierre" ? Quels relais peuvent encore porter le marché, et quelles limites peuvent ralentir son développement ?
OPCI : un marché à 133 MMDH, encore en chemin vers le potentiel de 200 MMDH
"On a connu une hausse intéressante de plus de 20 MMDH par rapport à l’an dernier. Le fait d’avoir enregistré 133 MMDH d’encours net, c’est extrêmement prometteur. Le gouvernement avait annoncé, il y a quelques années, un potentiel de 200 MMDH, donc on n’en est pas loin. Cela veut dire que c’est un véhicule qui donne satisfaction aux bénéficiaires", indique Noreddine Tahiri, dirigeant d’Aegis Partners, cabinet de conseil en investissement, notamment immobilier, qui a contribué à l’élaboration du cadre de référence des OPCI au Maroc.
Au-delà de la progression des encours, il insiste aussi sur la qualité du cadre réglementaire et sur la manière dont il a été construit. "Pour la simple raison que les textes qui le régissent ont été bien révisés, bien réfléchis, et que c’est une collaboration entre certains opérateurs privés et l’État. Il serait bien judicieux que ce type de partenariat public-privé, dans le sens économique et administratif, puisse être utilisé par ailleurs", poursuit-il.
Le développement du marché reste toutefois largement porté par les OPCI à règles de fonctionnement allégées, réservés aux investisseurs qualifiés. "Il y a deux types d’OPCI. Il y a le type OPCI-RFA, OPCI à règles de fonctionnement allégées, réservé aux investisseurs qualifiés, et l’OPCI grand public. La plupart des OPCI sont des OPCI-RFA. Il y a très peu d’OPCI grand public", explique Noreddine Tahiri.
"Même si les OPCI grand public existent, ce sont des OPCI grand public avec un capital fermé. Mais un vrai OPCI grand public, dans lequel vous et moi pouvons aller investir, il n’existe pas aujourd’hui", ajoute-t-il.
Ce que l’OPCI change par rapport à la pierre
La différence entre un OPCI et une détention immobilière directe tient d’abord à la manière dont le véhicule est organisé. Noreddine Tahiri met en avant un cadre plus structuré, avec plusieurs niveaux d’intervention autour de la gestion, du contrôle et de la valorisation.
"Ce qui est intéressant, c’est le fait qu’il y ait un double regard. Il y a le regard de la société de gestion, quand elle fait son travail, et il y a aussi le regard des organes de gouvernance", explique-t-il.
"En plus du contrôle qui est fait par l’AMMC, les dépositaires, les évaluateurs et les autres intervenants, il y a le regard des membres du conseil d’administration. C’est ce qui fait qu’aujourd’hui, ces véhicules présentent une sécurité juridique et une sécurité opérationnelle".
L’autre différence porte sur la gestion des mouvements de capital et des transactions. Dans le cas d’une société immobilière traditionnelle, les opérations peuvent devenir lourdes sur le plan juridique et nécessiter une valorisation spécifique à chaque étape. L’OPCI apporte ici davantage de fluidité, grâce à une valeur de part suivie régulièrement.
"Dans une immobilière normale, les augmentations de capital, les réductions de capital, tout cela suppose une gestion juridique lourde. Et quand on veut faire des transactions sur une société normale, il faut valoriser la société. Alors que dans un OPCI, la valeur des parts est déterminée régulièrement. On a juste à s’inscrire lorsqu’il y a une souscription ou un rachat".
Cette organisation explique, selon lui, une partie de la progression rapide du marché marocain des OPCI depuis leur lancement effectif. Le segment reste encore loin du poids des OPCVM, mais son rythme de développement le place déjà comme une classe d’actifs installée dans la gestion collective.
"Il faut dire qu’aujourd’hui, les OPCVM ont un encours de plus de 800 MMDH, selon les dernières statistiques. Les OPCI, eux, sont à plus de 133 MMDH. En cinq ou six ans, c’est une progression importante", relève Nordine Tahiri.
"À titre personnel, je n’ai pas entendu de critiques majeures sur cette loi. Le meilleur indicateur, c’est l’évolution de l’actif. Les 133 MMDH ne tiennent pas compte de la dette. Cela veut dire que, depuis un certain temps, les OPCI commencent à s’endetter, et donc l’encours brut dépasse les 133 MMDH. Cela montre que les investisseurs croient dans ces véhicules".
"Sur le plan fiscal, on va dire que le dispositif est bien mais encore perfectible. Il faut revoir la fiscalité, notamment en matière de dividendes versés par les OPCI".
Une croissance appelée à se poursuivre, avec un rythme plus modéré
Après plusieurs années de progression rapide, l’industrie des OPCI entre dans une phase différente. Pour notre interlocuteur, la dynamique reste favorable, mais le rythme devrait naturellement se normaliser après la forte montée en puissance des premières années.
"L’évolution va être là. Elle va être ralentie, parce que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. On a beau progresser... Au début, l’évolution a été très forte, c’est normal parce que la base n’était pas élevée. Après, l’évolution annuelle va se normaliser. Elle est là, elle sera encore là, mais elle ne sera pas aussi importante que l’évolution du départ", explique-t-il.
Le prochain relais de croissance pourrait venir d’une ouverture plus large du marché. "Le relais de croissance du marché, ce n’est pas celui des années précédentes. C’est l’ouverture au grand public. Voilà le relais. Ça, c’est au-delà de 2027. Pour cela, il faut que les sociétés de gestion puissent mettre en place des outils pour répondre à ce besoin", estime Nordine Tahiri.
Cette évolution renvoie aussi à la vocation initiale des OPCI. Selon lui, ces véhicules ont été conçus pour drainer l’épargne vers l’investissement productif, avec une exposition immobilière qui peut dépasser les seuls bureaux ou actifs classiques.
Cette lecture conduit à élargir la définition même de l’immobilier productif. Les bureaux restent une catégorie importante, mais ils s’inscrivent dans une logique économique plus large, au même titre que d’autres actifs nécessaires à l’activité des entreprises.
Au-delà des bureaux, l’industrie et la logistique ressortent comme des segments à suivre. Ces actifs peuvent offrir des rendements plus élevés et répondre à des besoins économiques concrets, notamment dans un contexte de développement des chaînes logistiques et des plateformes industrielles.
Institutionnels, horizon long et rendement : les autres lignes de lecture des OPCI
"Les investisseurs institutionnels ont aujourd’hui un regard sur l’aspect de la gestion. Tous les grands groupes et les investisseurs institutionnels sont obligés de mettre en place une gestion interne pour leurs actifs immobiliers. Et la gestion de ces actifs, ce n’est pas pour le plaisir. Quand on a des actifs immobiliers, on a envie d’avoir un rendement. Un rendement sur le long terme", explique-t-il.
Cette approche renvoie aussi aux premières années du marché, marquées par plusieurs opérations d’apport d’actifs immobiliers dans les OPCI. Le véhicule a ainsi servi à organiser, loger et gérer des actifs existants dans un cadre plus structuré.
Comme le résume notre interlocuteur, "au début, il y a eu une vague d’apports d’actifs immobiliers dans les OPCI. C’est aussi de la gestion. C’est ce que les OPCI permettent de faire".
Sur l’horizon d’investissement, l’OPCI doit être apprécié comme un placement long terme. Il s’appuie sur des actifs immobiliers et sur des contrats locatifs qui s’inscrivent eux-mêmes dans des durées longues.
"L’OPCI, ce n’est pas un véhicule de gestion de trésorerie. C’est un investissement lourd, pour le long terme". Cette durée découle aussi de la nature du sous-jacent immobilier. Les baux, la gestion des actifs, les frais d’entrée et de sortie ainsi que la valorisation du patrimoine imposent une lecture différente de celle des supports plus liquides.
"Les contrats sous-jacents aux actifs sont souvent sur le moyen-long terme. Cela peut être 8 ans, 16 ans, 20 ans, 25 ans, parfois davantage".
La question du rendement moyen appelle, elle, une lecture prudente. Le niveau de rendement dépend de chaque véhicule, de la nature des actifs, de la qualité des locataires, des baux, de la stratégie de gestion et du mode de distribution. L’analyse doit donc se faire au cas par cas.
"Sur le rendement, il faut éviter les moyennes trop générales. L’analyse doit partir du sous-jacent, c’est-à-dire des actifs détenus par chaque OPCI, de leur qualité, de leur usage et de leur capacité à générer des revenus réguliers", conclut-il.
