Immobilier: encore une mauvaise année !

Encore une année à oublier pour le secteur immobilier. Les indicateurs à fin 2018 ne sont pas encore disponibles: mises en chantier et production de logements, ventes de ciment, crédits immobiliers… Mais les professionnels contactés par Médias24 sont unanimes à qualifier l’année de mauvaise, à l’instar des précédentes.

Et si l’immobilier va mal, c’est tout le secteur du BTP, censé être une locomotive de l’économie en termes de croissance et d’emplois, qui en pâtit.

En chiffres, on peut déjà avancer les ventes de ciment à fin septembre 2018 (les plus récents) et les crédits immobiliers à fin novembre, deux indicateurs qui renseignent sur le niveau d’activité dans le secteur (mises en chantier et ventes de logements).

Les ventes de ciment sont en baisse de 2,8% en glissement annuel, à 9,79 millions de tonnes. Avec les pluies du troisième trimestre 2018 qui freinent les chantiers, on peut s’attendre à une aggravation de la baisse à fin décembre.

Pour leur part, les crédits aux promoteurs immobiliers sont en baisse de 4% contre une hausse de 5,8% en 2017. Les crédits aux acquéreurs affichent, eux, un ralentissement : +3,6% contre +3,9% une année auparavant.

Au delà des chiffres, le constat des professionnels est le suivant :

- Les transactions ont encore baissé, dans la continuité des dernières années (depuis 2 à 3 ans), selon les notaires. Les fiduciaires et les promoteurs confirment.

- Tous les segments sont concernés (social, intermédiaire et haut standing) ainsi que toutes les villes .

- Les prix ont poursuivi leur correction: par rapport à 2015-2016, on parle d’une baisse généralisée entre 20% et 25%.

Bien entendu, il s’agit d’un constat général. Pour des projets bien situés, de qualité et à des prix correspondant à la demande, la situation est différente.

Un problème d'offre et de demande

Mais globalement, qu’est-ce qui fait que le marché immobilier soit atone alors que le déficit en logements s’élève à près de 400.000 unités sans compter les nouveaux besoins qui s’ajoutent chaque année ?

Selon les professionnels, il y a à la fois un problème d’offre et de demande.

Dans le social, les stocks de logements s’accumulent depuis quelques années dans certaines villes. Certains grands promoteurs en souffrent.

Trois facteurs peuvent expliquer cette situation :

- Des projets surdimensionnés,

- Des projets inadaptés à la demande (mauvaise qualité de construction et de finition, manque d’équipements…)

- Une demande insolvable.

Pour un promoteur immobilier, ce sont les deux derniers points qui sont les plus problématiques.

«La demande est là mais c’est la demande solvable qui fait défaut. La clientèle qui peut donner un petit apport personnel, payer les frais de la transaction et supporter une mensualité de 1.500 DH est presque entièrement servie. Il faut penser aux autres.

"S’il y a une action à faire c’est de soutenir les ménages à faible revenu en instaurant de nouveaux mécanismes d’appui au financement adaptés".

Concernant l’offre, notre interlocuteur affirme que les promoteurs du segment social font des efforts pour écouler leurs stocks: ils proposent désormais des logements avec salon + 3 pièces, pouvant atteindre 70 m2 contre 50 m2 auparavant, avec plus d’équipements (cuisine, ascenseur, jardins…).

>>Lire aussi: Duplex social: Plus de 2.000 appels et 40 ventes par jour!

Mais le problème est que les projets de logements sociaux sont souvent situés dans les zones périphériques qui manquent d’équipements publics, de lieux de vie, de moyens de transport…

"Il faut une véritable politique urbaine pour satisfaire la demande. Il faut lancer une réflexion sur le travail mené ces 15 dernières années, dégager les points forts et les points faibles et rectifier le tir", préconise notre interlocuteur.

Le moyen standing, c'est quoi au juste?

Dans le moyen standing, l’offre est quasi inexistante alors que la demande est importante.

"Déjà la définition de ce qu’est un logement de moyen standing pose problème", tient à préciser un ancien de la fédération des promoteurs immobiliers.

"Si c’est un logement de 1 MDH, c’est 4 fois le prix du logement social. Le ménage moyen n’a pas 4 fois le revenu du ménage ciblé par le logement social", ajoute-il

Si l’on dispose d’un revenu de 10.000 DH par mois, on ne peut en effet supporter une mensualité de crédit de 5.000 DH ou plus.

"Il faut arriver à une échéance de 2.500 à 3.000 DH par mois. Autrement dit à des logements intermédiaires vendus entre 400.000 et 600.000 DH. Il y a une demande sérieuse, au bas mot entre 20.000 et 30.000 unités par an. Malheureusement rien n’est fait pour cette frange de la population", regrette ce spécialiste.

Dans le haut standing, tout dépend de la qualité

Pour le haut standing, la situation est différente. Des projets sont commercialisés totalement, avant même leur achèvement quand d’autres peinent à trouver preneur.

"L’élément déterminant dans ce segment est la qualité. S’il y a des méventes c’est à cause d’une mauvaise finition, d’une répartition inadaptée de l’espace, d’un mauvais emplacement, d’une absence des services collectifs…

"La clientèle de ce segment n’a pas un problème de moyens. Il s’agit soit des ménages aisés financièrement, soit de familles de la classe moyenne supérieure avec des perspectives de carrière qui vendent leurs appartements en centre-ville et s’endettent pour acheter une petite villa", explique un opérateur du segment.

Si le haut standing connaît moins de problèmes que les autres composantes du marché, son poids est minime en termes de volume. Ce qui veut dire que le secteur demeure globalement en difficulté.

"Il faut agir vite pour relancer le secteur car il y a un besoin important (le déficit de 400.000 logements, ndlr). De plus, la croissance démographique et l’urbanisation des ménages vont se poursuivre. D’ici quelques années le taux d’urbanisation atteindra 70% et si on ne prépare pas une offre et des infrastructures à cette demande tous les efforts menés pour éradiquer les bidonvilles et les constructions non réglementaires n’auront servi à rien", alerte un professionnel.

Stratégie de relance en attente de concrétisation

Qu’en est-il justement de la feuille de route pour la relance du secteur de l’habitat, présentée par le ministère de tutelle en septembre dernier?

"En tant que promoteur je n’ai rien vu de concret pour le moment", ajoute notre interlocuteur. Pour lui, plusieurs problématiques restent suspendues:

- Les problématiques fiscales attendent la tenue des assises de la fiscalité en mai prochain.

- Les avantages liés au logement social resteront en vigueur jusqu’en 2020. Aucune visibilité n’est donnée sur l’après 2020.

- La problématique du foncier ne fait l’objet d’aucune réflexion sérieuse.

- Le financement reste tributaire des politiques des banques avec leurs contraintes en matière de gestion des risques.

- L’adoption d’une vraie politique d’urbanisme ne semble pas être une priorité pour le moment.

>>Lire aussi: Immobilier: Des mesures fortes attendues pour relancer le secteur

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