Projet de loi 14.25 : fiscalité immobilière complexifiée, les notaires dans le flou

La vente d’un bien immobilier au Maroc risque de devenir plus complexe. C’est l’inquiétude grandissante qui monte dans les milieux notariaux et fiscaux alors que le Parlement examine le projet de loi 14.25, modifiant la fiscalité des collectivités territoriales.

Entre transfert de compétences, hausse des tarifs et incertitudes administratives, les professionnels redoutent une complexification majeure des procédures prévues par ce texte adopté par les conseillers et récemment transmis aux députés.

Une réforme à plusieurs inconnues

"C’est un nouveau processus, accompagné d’une augmentation des tarifs de la taxe sur les terrains non bâtis (TNB). Dans la loi encore en vigueur, au niveau des communes, le tarif variait entre 0 et 20 dirhams le mètre carré selon les régions", explique à Médias24 Amal Msanda, notaire à Casablanca et ancienne présidente du conseil régional des notaires.

"À titre d’exemple, dans une zone d’immeubles, le tarif était de 20 DH/m² pour le paiement de la TNB. Dans une zone de villas, il pouvait être de 10 DH/m², et ainsi de suite. Aujourd’hui, la tarification a été revue à la hausse et peut désormais aller jusqu’à 30 DH/m²", poursuit-elle en rappelant qu’il s’agit d’un "projet de loi, et non encore d’une loi définitive. Il est donc toujours en discussion".

De plus, "ces zones vont être délimitées par décision du président du conseil communal, après approbation du gouverneur de la région. Tout cela constitue des nouveautés qui n’existaient pas auparavant", indique Amal Msanda.

Autre élément important relevé par la notaire : le changement d’interlocuteur en matière de recouvrement. "Ce qui relevait auparavant de la Trésorerie générale du Royaume (TGR) sera désormais confié à la Direction générale des impôts (DGI). Il s’agit donc d’un revirement en matière de recouvrement".

Des notaires dans le flou

Les notaires redoutent une perte de temps et une multiplication des interlocuteurs. Jusqu’à présent, la procédure impliquait trois entités : la DGI, la commune et la TGR. Si le projet est adopté en l’état, les rôles seront redistribués sans que les contours soient clairement définis.

"On ne sait pas encore comment les choses vont s’articuler. Ce flou est d’autant plus dangereux dans un contexte de crise avec un secteur immobilier déjà fragilisé", avertit Me Msanda.

La notaire estime que "toute réforme génère naturellement des craintes", et rappelle que  "l’expérience récente nous le confirme". Amal Msanda cite l’exemple d’un changement opéré en juillet 2024 : "On a transféré toute la partie taxe d’habitation à la TGR, et en 2025, on revient en arrière. Ce va-et-vient complique le travail".

"Ce nouveau projet de loi alourdit également la situation, notamment en raison de la hausse des tarifs. Quant à son application, plusieurs questions se posent : quels en sont les avantages ? Pourquoi cela a-t-il été conçu ainsi ? Quel sera l’impact sur le processus d’obtention du quitus fiscal par les notaires ? Et qu’en sera-t-il des ventes immobilières ?", s'interroge-t-elle.

Amal Msanda indique que "la commune fournit une note de renseignement. Avec cette réforme, cette note ainsi que le recouvrement pourront être pris en charge par la DGI. Mais la DGI dispose-t-elle des outils nécessaires ? Est-ce qu’elle a l’expérience requise ? Est-ce qu’elle comprend le fonctionnement de cette procédure ? Cela risque-t-il de surcharger son travail ? De nous faire perdre du temps dans la pratique pour s’adapter à cette nouvelle réalité ?", poursuit-elle.

Cela dit, la notaire est plutôt optimiste quant aux bénéfices de ce transfert de compétences malgré les interrogations en suspens.

"Avec ce projet de loi, il faut également s’interroger sur le rôle des communes. L’un des problèmes majeurs qu’on rencontre avec elles, c’est la digitalisation. La majorité des communes fonctionnent encore avec des documents papier. La DGI est bien mieux équipée que les communes en matière de digitalisation", précise-t-elle.

Mais la notaire insiste sur la nécessité de "restructuration" à opérer à l’occasion de cette réforme au niveau des communes. "Dans la pratique, nous rencontrons beaucoup de difficultés pour obtenir un quitus fiscal. Peut-être est-il temps de changer d’opérateur et de confier cette mission à la DGI. Mais encore une fois, combien de temps cela prendra-t-il avant que les choses ne se mettent véritablement en place ? Seul l’avenir nous le dira".

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