Les trois principales immobilières cotées à la Bourse de Casablanca, Addoha, Alliances et Résidences Dar Saada (RDS), ont globalement publié de bons résultats à fin 2025. Les revenus sont en hausse, la rentabilité aussi, avec une amélioration nette par rapport à 2024. Mais le rythme reste différent d’un groupe à l’autre.
Au total, le secteur immobilier coté a généré 5,6 MMDH de chiffre d’affaires, en progression de 8,1% sur un an, pour un bénéfice de 860 MDH, en forte hausse de 62,6%.
Dans le détail, Alliances a généré 2,4 MMDH de chiffre d’affaires et 402 MDH de RNPG. Addoha a enregistré 2,7 MMDH de chiffre d’affaires pour un RNPG de 454 MDH. RDS, de son côté, a réalisé 469 MDH de chiffre d’affaires pour un résultat net de 4 MDH.
Sur le marché, les trajectoires divergent entre les trois valeurs, chacune évoluant selon sa propre dynamique. Depuis le début de l’année, Addoha recule de 1%, RDS progresse de près de 1%, tandis qu’Alliances cède environ 14%. Les niveaux de valorisation reflètent aussi ces écarts, avec des PER respectifs de 47,7x pour Addoha, 39,6x pour RDS et 25x pour Alliances.
"Il faut regarder valeur par valeur. Parce qu’en réalité, on n’est pas face à un seul secteur homogène, mais à trois trajectoires très différentes", résume une source de marché.
"Aujourd’hui, le marché immobilier est en train de repartir, mais chaque promoteur joue une partition différente. On est clairement dans un début de cycle, porté à la fois par un contexte macro plus favorable et surtout par le retour des dispositifs publics, notamment les programmes Daam Sakane et Villes sans bidonvilles, qui relancent la demande et redonnent de la visibilité aux opérateurs", commente un analyste de la place.
"Mais derrière cette dynamique commune, les modèles divergent. RDS capte directement l’impulsion du relogement, Addoha reste très exposée aux programmes publics et aux segments économiques, alors qu’Alliances a pris un virage plus marqué vers des produits à plus forte valeur".
"Et c’est là que se joue toute la lecture du secteur aujourd’hui : même cycle, mais pas les mêmes moteurs, ni les mêmes marges, ni les mêmes attentes en bourse".
Groupe Alliances
Sur Alliances, "le groupe est clairement vu comme celui qui a le plus avancé dans son repositionnement. Alliances s’est recentré sur des segments à plus forte valeur, avec un véritable virage vers le premium, et ça commence à se refléter dans les marges", explique un analyste.
"La dynamique attendue reste solide, avec une croissance annuelle autour de 20% sur les prochaines années, mais ce qui fait la différence, c’est surtout le profil de rentabilité. On est sur les marges les plus élevées du secteur, portées par le haut standing et le moyen standing+".
Un autre élément clé dans la lecture de la dynamique du groupe est le cycle d’investissement. "La fin des gros investissements, notamment dans l’hôtellerie, devrait coïncider avec un retour clair de la création de valeur, avec un ROCE attendu autour de 15,8% à horizon 2030".
Dans ce contexte, la perception du marché reste en décalage selon plusieurs analystes. "La décote actuelle ne se justifie plus vraiment au vu du profil du groupe et de son efficacité opérationnelle. Il y a un vrai potentiel de revalorisation".
Le positionnement est donc assez clair aujourd’hui : un acteur moins dépendant des dispositifs publics, mieux orienté sur ses marges, et qui pourrait progressivement retrouver une place centrale dans le secteur à mesure que le cycle se confirme.
Source: medias24.com
Groupe Résidences Dar Saada (RDS)
Sur RDS, la lecture est différente. "C’est clairement le plus grand bénéficiaire du programme Villes sans bidonvilles aujourd’hui", résume un analyste.
"Après plusieurs années de creux, le groupe revient avec la plus forte croissance du secteur. On est sur un TCAM de plus de 50% sur le chiffre d’affaires à horizon 2030, essentiellement porté par les conventions signées avec l’État", explique-t-il.
Mais cette dynamique a un revers. "RDS est positionnée quasi exclusivement sur le segment social et économique. Ça génère du volume, mais ce sont aussi les marges les plus faibles du secteur".
Les chiffres le confirment, "avec une marge brute attendue autour de 22% sur les prochaines années, et une rentabilité qui reste limitée. Le ROCE va progresser, mais il restera contenu, autour de 7% à horizon 2030. On reste loin des niveaux des acteurs mieux positionnés sur le haut de gamme".
"Le marché semble déjà avoir intégré une bonne partie du potentiel. Le newsflow lié au relogement est déjà largement pricé. Le titre est globalement à sa juste valeur aujourd’hui".
Source: medias24.com
Groupe Addoha
Sur Addoha, le discours est plus partagé, voire franchement prudent. "C’est un pure player qui a su capter tous les segments, mais aujourd’hui, le marché paie peut-être trop cher cette histoire", explique un analyste.
Sur le papier, la trajectoire reste solide. "On est sur une croissance autour de 19% sur les prochaines années, portée à la fois par le segment économique au Maroc et par le développement en Afrique de l’Ouest".
Mais derrière cette dynamique, plusieurs limites apparaissent. D’abord sur les marges. Le groupe reste très exposé aux segments économiques et aux programmes publics, ce qui pèse structurellement sur la rentabilité, avec des niveaux attendus autour de 26% en marge brute sur la période".
Ensuite, sur la structure même du modèle. "Le BFR reste le plus lourd du secteur. Le cycle d’exploitation est long, et malgré un début de déstockage, ça continue de peser sur la génération de cash", explique l’analyste. "Le ROCE ne dépassera pas 8% à l'horizon 2030, ce qui est insuffisant au regard des niveaux de valorisation actuels".
Et c’est là que se situe le vrai point de tension. "Le marché accorde aujourd’hui une prime importante au titre, de l’ordre de 50% par rapport à ses concurrents. À nos yeux, elle n’est pas justifiée".
Au final, Addoha reste un acteur incontournable du secteur, mais avec un décalage croissant entre la réalité opérationnelle et la valorisation boursière. Un point que les investisseurs commencent à regarder de plus près.
Source: medias24.com
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