L'indice boursier des sociétés de placement immobilier fait partie des secteurs de la cote suivis par les petits porteurs. Depuis le début de l'année, il affiche une hausse très modérée de 0,5%, ce qui le place globalement à l'équilibre, dans un marché où le MASI reprend des couleurs et efface progressivement ses pertes.

L'indice est composé de trois valeurs : Aradei Capital, Immorente Invest et Balima. Il est néanmoins principalement porté par les deux premières, étant donné que Balima affiche une capitalisation plus réduite et une liquidité limitée.

En effet, depuis le début de l'année, Aradei Capital a progressé de 4,4% à 438,5 DH, tandis qu'Immorente Invest recule très légèrement de 0,9% à 90,8 DH.

Les foncières restent des valeurs de fond de portefeuille, avec des revenus relativement stables et une certaine visibilité sur les dividendes. Un positionnement qui correspond à un contexte où l'aversion au risque revient.

Contacté à ce sujet, un analyste de la place confie que les foncières, en particulier Immorente Invest et Aradei Capital, ont historiquement fait preuve de résilience dans les périodes d'incertitude. Dans ce contexte, "les investisseurs ont tendance à se positionner sur des valeurs offrant un rendement intéressant, avec une certaine visibilité sur les revenus et un niveau de sécurité relativement élevé".

D'ailleurs, les deux valeurs affichent des rendements parmi les plus élevés du marché, supérieurs à 5%. En parallèle, Immorente Invest se traite sur un P/E de 15,6x, tandis qu'Aradei Capital ressort à 14,4x. Des niveaux de valorisation qui restent en dessous de la moyenne du marché, située autour de 21,9x.

Aradei Capital : une valeur de rendement en phase d'investissement

Effectivement, Aradei Capital reste clairement positionnée comme "une valeur de rendement, mais elle est aujourd'hui dans une phase de transition plus active, avec un cycle d'investissement qui change la lecture à court terme".

En 2025, les fondamentaux restent bien orientés. Le chiffre d'affaires atteint 647 millions de DH, en hausse de près de 7%, tiré à la fois par la performance du portefeuille existant et par l'intégration de nouveaux actifs, notamment Sela Park Casablanca. En parallèle, le FFO progresse à 322 MDH (+5%), ce qui confirme une génération de cash récurrente solide.

Cette performance repose sur des indicateurs opérationnels stables : un taux d'occupation de 97% et un taux de récupération au même niveau, ce qui traduit une base locative solide et des actifs qui continuent de générer du flux.

"Côté rendement, le positionnement reste lisible. Le dividende proposé s'élève à 23 DH par action, soit un versement proche de 90% du FFO et un rendement autour de 5,5%. On est clairement dans une logique pierre-papier assumée, avec une priorité donnée à la distribution".

Mais là où le dossier devient plus intéressant, c'est sur la dynamique d'investissement. Aradei est engagé dans un cycle de CAPEX beaucoup plus soutenu. En 2025 déjà, les investissements atteignent environ 300 MDH, et ils sont attendus en forte hausse à partir de 2026, avec un pipeline global de 3,3 milliards de DH à l'horizon 2030.

Ce cycle d'investissement se traduit mécaniquement par une pression sur certains indicateurs à court terme. L'endettement progresse pour financer le développement, avec une dette nette en hausse et un ratio dette/EBITDA qui se tend, même s'il reste dans les limites des covenants.

Dans le même temps, la rentabilité subit un effet de décalage. Les nouveaux actifs génèrent des charges dès leur mise en exploitation, alors que les revenus montent progressivement. Résultat, la croissance du FFO reste plus modérée que celle du chiffre d'affaires, notamment à court terme.

Sur le marché, "cette phase n'est pas totalement valorisée. Le titre a été sous pression sur les derniers mois, avec une contre-performance sur 2025 malgré des fondamentaux solides. Il se traite aujourd'hui sur des multiples plus bas que son historique, notamment en termes de P/FFO", ce qui laisse apparaître un point d'entrée jugé attractif par les analystes.

Dans ce sens, Aradei Capital combine donc deux dimensions. D'un côté, un rendement élevé et relativement sécurisé. De l'autre, un modèle plus actif, basé sur la transformation des actifs (loisirs, commerces de détail, rénovation) et sur un pipeline de croissance déjà identifié. L'enjeu, pour le marché, reste désormais l'exécution de ce plan et sa traduction effective en cash-flow et en valorisation.

De son côté, BKGR passe sa recommandation d’"Accumuler" à "Achat", avec un objectif de cours relevé à 521 DH, contre 518 DH précédemment. Sur la base d'un cours de 423 DH au 22 avril 2026, cela fait ressortir un potentiel de hausse de 23,2%.

Immorente Invest : une foncière centrale sur le rendement et la distribution régulière

Du côté d’Immorente Invest, "la valeur continue également de se construire comme un pur produit de rendement, avec une logique centrale sur les loyers et leur redistribution", explique un analyste de la place.

En 2025, la foncière affiche une progression marquée de ses produits immobiliers, qui atteignent 87,2 MDH, en hausse de 21%. Cette évolution est directement liée à l'élargissement du périmètre des actifs et à la montée en régime de certains immeubles, notamment sur le segment des bureaux.

Dans le même temps, le taux d'occupation s'améliore nettement pour atteindre plus de 96%, ce qui confirme une bonne tenue opérationnelle du portefeuille et une capacité à sécuriser les revenus locatifs.

Mais ce qui ressort surtout, c'est la logique de distribution. Le FFO, qui correspond à la capacité réelle de distribution, progresse plus modérément, à 48,4 MDH (+4%). Une évolution plus contenue, en partie liée au recours à la dette pour financer les investissements récents.

"Autrement dit, la croissance est bien là, mais elle s'accompagne d'un effet de financement qui pèse temporairement sur la génération de trésorerie distribuable".

Dans ce contexte, la foncière maintient une politique de rendement relativement lisible, avec une distribution autour de 5,2 DH par action en 2025, et une guidance à 5,5 DH pour 2026, soit un rendement proche de 6% sur les niveaux actuels.

C'est d'ailleurs là que le positionnement d'Immorente devient intéressant : la société assume un modèle proche des REIT, avec une distribution régulière, y compris sous forme trimestrielle, et une logique où les loyers sont en grande partie reversés aux actionnaires.

Derrière ce modèle, le portefeuille reste diversifié, avec une dominante industrielle (plus de 50%), complétée par les bureaux et, dans une moindre mesure, le commerce et la santé. Une allocation qui permet de capter différents cycles immobiliers tout en s'appuyant sur des locataires généralement solides, souvent des groupes internationaux ou de grands acteurs locaux.

Enfin, "du point de vue de la valorisation, l'actif net réévalué à fin 2025 ressort autour de 103,4 DH par action, ce qui donne un repère intéressant pour apprécier le positionnement du titre en bourse".

Source: medias24.com

Source: medias24.com

Rémunération des actionnaires à la bourse. Qui gagne, qui perd en 2025 ?