L’indice MASI Immobilier affiche une baisse de près de 6% depuis le début de l’année 2026, alors même que le secteur immobilier marocain entre dans une nouvelle phase de reprise après plusieurs années de creux. Dans ce contexte, où en est aujourd’hui le secteur immobilier coté ?

ADI : repositionnement premium et décote boursière

Alliances Développement Immobilier aborde le cycle immobilier actuel avec un positionnement distinct, centré sur le résidentiel premium, le moyen standing supérieur et les lotissements.

Saham Research anticipe, sur l’horizon 2025E-2030E, un rythme de croissance soutenu, avec un TCAM du chiffre d’affaires de 20,4% et un TCAM du résultat brut de 20,8%, portés principalement par la montée en puissance des segments à plus forte valeur ajoutée.

Sur 2025E–2030E, Saham estime la marge brute moyenne d’ADI à 31,4%, la plus élevée du secteur, soit environ 5 points de plus que ses comparables sur la même période.

Cette performance est cohérente avec un mix produit davantage orienté vers le haut standing, le moyen standing supérieur et les lotissements, segments qui offrent, selon la note, les niveaux de marges les plus favorables.

Par ailleurs, la lecture de Saham met en avant une discipline opérationnelle plus efficace, notamment sur le besoin en fonds de roulement.

À titre d’illustration, le cycle de conversion de cash hors réserve foncière ressort à 313 jours en 2024 pour ADI, un niveau très inférieur à celui observé chez Addoha, ce qui renvoie à une meilleure vitesse d’écoulement et à une transformation plus fluide de l’activité en trésorerie.

Sur le plan financier, les analystes de Saham Research soulignent également une amélioration de la structure bilancielle.

Le gearing d’ADI ressort à 30% en 2024 et s’établirait à 24% en 2025E selon les estimations de Saham. À l'horizon 2030E, Saham projette un ROCE de 15,8% et un ROE de 13,7%, ce qui traduit, selon l’analyse, un retour à une création de valeur plus visible dans le cycle.

Saham considère que la valorisation actuelle intègre une décote trop importante. Le titre traite à un EV/EBITDA de 12,8x, alors que la moyenne historique du secteur s’établit à 18,4x.

Saham vise un EV/EBITDA 2028E de 17,6x, ce qui correspond à un objectif de cours de 685 DH, soit un potentiel de hausse de 37% et une recommandation à l’achat.

Source: medias24.com

RDS : visibilité élevée grâce au relogement

Résidences Dar Saada se positionne dans le cycle immobilier actuel comme l’acteur le plus directement exposé aux programmes publics de relogement, en particulier "Villes sans bidonvilles".

Sur la période 2025E–2030E, Saham Research anticipe pour RDS la croissance la plus élevée du secteur, avec un TCAM du chiffre d’affaires de 50,1%.

Cette dynamique repose principalement sur les conventions signées avec l’État dans le cadre du programme VSB, dont les projets à Marrakech et Casablanca constituent les principaux moteurs.

La contribution du segment économique et social représente l’essentiel de cette croissance, tant au niveau du chiffre d’affaires que du résultat brut. Toutefois, cette forte croissance des volumes s’accompagne de marges plus faibles que celles observées chez les autres promoteurs cotés.

Saham estime la marge brute moyenne de RDS à 19,3% sur 2025E–2030E, un niveau sensiblement inférieur à celui d’ADI et d’Addoha. Cette caractéristique reflète le positionnement quasi exclusif du groupe sur le logement économique et social, segment structurellement moins générateur de valeur.

Sur le plan opérationnel, Saham anticipe une amélioration progressive de la gestion du besoin en fonds de roulement, portée par la montée en cadence des livraisons et par les économies d’échelle liées à l’augmentation des volumes.

Cette évolution soutient la trajectoire financière du groupe, mais reste insuffisante, selon la note, pour hisser les indicateurs de rentabilité du capital à des niveaux élevés. À l'horizon 2030E, le ROCE de RDS atteindrait 7,1% et le ROE 6,7%, traduisant une création de valeur plus progressive que celle attendue chez certains comparables.

Du point de vue boursier, Saham considère que le marché a déjà largement intégré le potentiel de croissance lié au programme VSB. Le titre traite actuellement à un EV/EBITDA 2028E de 15,9x, proche du niveau cible retenu par les analystes à 17,3x.

Sur cette base, Saham initie la couverture de RDS avec une recommandation Conserver et un objectif de cours de 170 DH, correspondant à un potentiel de hausse de 13%.

Par ailleurs, Résidences Dar Saada a annoncé le renforcement de la visibilité sur son activité future, avec un potentiel global de chiffre d’affaires de 12,5 MMDH en cours de développement, dont 7,5 MMDH déjà sécurisés, soit près de 60% du pipeline actuel.

Source: medias24.com

Addoha : croissance portée par le segment économique

Addoha aborde le cycle immobilier en cours avec un profil orienté vers la production de volume, au Maroc comme en Afrique de l’Ouest. Selon les analystes de Saham Research, le groupe affiche des perspectives de reprise de l’activité sur la période 2025E–2030E, avec un TCAM du chiffre d’affaires de 19,2%, soutenu principalement par le segment économique et intermédiaire, ciblant la classe moyenne inférieure.

Cette dynamique de croissance repose en grande partie sur les programmes publics, en particulier "Daâm Sakane", qui alimente la demande sur le segment "Eco+".

Saham estime que ce segment représente environ 36% de la contribution au TCAM du chiffre d’affaires sur l’horizon de projection, mais avec des niveaux de marges structurellement plus modestes. Sur 2025E–2030E, la marge brute moyenne d’Addoha ressortirait à 26,3%, pénalisée par le poids du logement économique, dont la marge est estimée autour de 19%.

Il faut savoir que le poids du besoin en fonds de roulement est considéré comme le plus élevé du secteur. En 2024, le cycle de conversion de cash d’Addoha atteint 2.454 jours, et 2.135 jours hors réserve foncière, traduisant une rotation plus lente des stocks et une immobilisation importante des capitaux.

Cette caractéristique pèse directement sur la rentabilité du capital, malgré l’ampleur de la réserve foncière du groupe, estimée à plus de 2.500 hectares, dont environ 15% seraient exploités sur l’horizon du business plan selon Saham.

Sur le plan de la rentabilité, Saham anticipe une amélioration progressive, mais à des niveaux contenus. À l'horizon 2030E, le ROCE d’Addoha atteindrait 8,1%, tandis que le ROE ressortirait à 4,3%, des niveaux inférieurs à ceux attendus pour certains comparables, en raison du poids du BFR et de la structure du mix produit.

Du point de vue boursier, Saham considère que le titre bénéficie actuellement d’une prime de valorisation élevée. Addoha traite à un EV/EBITDA 2028E de 20,7x, soit une prime d’environ 51% par rapport à ses concurrents.

Cette valorisation intègre, selon la note, la taille de la réserve foncière et le rythme de production, mais apparaît excessive au regard des marges, de la rentabilité du capital et des contraintes opérationnelles. Saham retient un EV/EBITDA cible 2028E de 18,8x, correspondant à un objectif de cours de 25 DH, soit un potentiel de baisse de 18%, et une recommandation à la vente.

Par ailleurs, le groupe Addoha a annoncé récemment le renforcement de son pipeline de développement à travers plusieurs opérations structurantes. Le groupe a notamment acquis un foncier stratégique situé au cœur de la Zone 4 à Abidjan, destiné au développement d’un projet immobilier mixte comprenant des espaces commerciaux, des bureaux et des résidences de très haut standing, pour une surface utile de plus de 150.000 m² et un chiffre d’affaires prévisionnel supérieur à 3 milliards de dirhams. Cette opération s’inscrit dans la stratégie d’expansion du groupe en Afrique de l’Ouest, tout en s’ajoutant à un pipeline déjà en montée en charge au Maroc.

Source: medias24.com

Retour du cycle immobilier en Bourse : ce qui a changé

Après plusieurs années de correction entre 2014 et 2020, le secteur immobilier marocain entre dans une nouvelle phase de reprise, soutenue par un environnement économique plus favorable et par le retour de l’État à travers de nouveaux dispositifs de soutien au logement.

Ce cycle diffère toutefois du précédent, marqué par une production massive de logements sociaux qui a pesé sur les prix, les marges et favorisé l’accumulation de logements vacants. Face à ces limites, l’approche publique a évolué vers un soutien plus direct à la demande, notamment en direction de la classe moyenne et du relogement.

Dans ce contexte, les promoteurs cotés ont ajusté leurs stratégies, avec des repositionnements produits, une attention accrue aux marges et une discipline financière renforcée. La reprise boursière repose désormais moins sur un mouvement sectoriel global que sur la capacité de chaque acteur à s’adapter à ce nouvel environnement.

Fin du "one size fits all" : trois modèles, trois lectures

La reprise du secteur s’accompagne d’une lecture plus sélective en Bourse. Le marché distingue désormais trois profils : des promoteurs orientés vers le résidentiel premium et le moyen standing supérieur, des acteurs fortement exposés aux programmes publics de relogement, et des groupes positionnés sur une logique de volume, avec des contraintes opérationnelles plus marquées.

Cette différenciation explique la divergence des trajectoires boursières observée au sein du secteur. La qualité du modèle économique, la structure des marges et la discipline financière priment désormais sur la seule dynamique sectorielle.